19,20及21 以協議方式收購土地

19)  根據《市區重建局條例》,市建局可向規劃地政局局長提出申請,要求局 、 長向行政長官會同行政會議作出建議,收回所需的土地進行市區重建。

20)     《市區重建局條例》訂明提出申請收地的時限。就發展項目而言,市建局必須在規劃地政局局長授權進行有關項目後的 12  個月內,提出收地申請;就發展計劃而言,在市建局根據《城市規劃條例》(第 131  章)擬備的圖則獲得行政長官會同行政會議根據同一條例第9  條核准後的12 個月內,市建局便必須提出收地申請。設定申請時限的目的,是要確保市民在一定的時限內,便可知悉其物業會否被收回。

21)  儘管市建局可根據《市區重建局條例》,為進行重建而申請收地,但在向規劃地政局局長提出申請前,市建局應考慮以協議方式收購所需土地。收購行動應在項目獲核准後,而有關土地復歸政府所有前進行。

評論現況
不平等談判
《市區重建策略》的第19 和20 條,根本性地違反人權。這十二個月期限的意思,是指無論業主是否願意搬遷(或是願意搬遷,但市建局沒有給予合理賠償,談判未達共識),到最後市建局可以行
使公權力強行收地,又會控告業主霸佔官地,更可透過執達吏或警察把業主抬離家園。在這種前提下,加上《市區重建策略》第4d 和第9 條有關市建局欠缺監察和透明度的問題,更本不能達致第21 條所指出的以「協議方式」收購所需土地,市建局與小業主的磋商根本不是在一個公平的基礎上進行,第21 條文形同虛設。

條文內容嚴重誤導

重建項目開啟後,便觸及許多問題,包括城市規劃、社區網絡、社區經濟和補償安置等。對於受影響人士而言,要賣樓賣舖或離開該區,是人生的重大決定,除非一心想搬走,否則難以在12 個月內輕易決定。第20 條最後一句為「設定申請時限的目的,是要確保市民在一定的時限內,便可知悉其物業會否被收回。」,有嚴重的誤導性。這句句子:a.假設了所有受影響人士都想賣掉單位後搬遷,完全忽視「留在原區保留社區網絡的人」的意願;b.不為街坊提供「留下來」的選擇;和c.不容許業權參與發展模式,這些都是不合時宜的假設。

低價收地,高價拍賣,難脫官商勾結之嫌

現時市建局收回土地後,再由私人地產商來發展,重建項目的地皮還可免補地價,讓其賺取暴利,實難脫「官商勾結」的指責。

忽視私產權利──香港社會的基礎

第21 條條文所指的「協議」,只要求市建局「應考慮以協議方式收購所需土地」。市民的私產權,是香港社會的重要基石,絕不應由執行當局「考慮」是否與市民「協議」。

案例
市建局手握《收回土地條例》的大權,在不公平的協議基礎之下,市民往往害怕被告上法庭或被抬出家園的壓力下,只好無奈地接受極不利的補償條件,並不符合平等「協議」的精神,有關例子可
參考第4a 及4b 及下文的第24 及25 條。

建議


必須符合公眾利益

《收回土地條例》指出,任何政府部門引用該條例強行收地,必先符合公眾利益這很高的門檻,確保私產權得到保障。公眾利益當然包括受影響市民的基本權利,因此,建議市建局若要引用該條例,必先做到:

提供樓換樓/舖換舖和業權參與發展的選擇。
以混合多元發展模式去推行項目,如H15 關注組所提的「啞鈴方案」,項目可分期重建、有拆卸重建、有舊樓復修,以照顧不同需要的人。

社會影響評估中應有確實的問題,問街坊在有選擇的情況下,會否選擇留在原區居住或營商(有關社會影響評估請參考下文第28 及29 條)  。

證明市建局的規劃方案和補償方式不會破壞任何一個原區街坊的基本權利和原有生活質素,證明已確實達致「以人為本」的理念。

刪除引用《土地收回條例》的法定時限

設立引用《土地收回條例》的時限造成不平等的協商平台,令市建局有持無恐,未必真心與小業主協商收購價,因此建議取消這法定時限。

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