34 政府正研究以下財政和相關措施,以協助市建局落實其 20年的市區重建計 劃,並增加市建局項目的財務可行性。這些措施包括:(a)豁免重建地段的地價;(b)豁免安置用地的地價;以及(c)向市建局提供貸款。

評論現況

根據現行措施,政府不用市建局的重建項目補地價,已是一種非常特殊和優厚的財政資助,大大降低了重建項目的發展成本,公眾自然關注市建局利用其特殊地位統一業權後,然後把地皮轉移給地產商,再與地產商分享利潤,難免產生輸送財富之嫌。

案例

資料顯示,市建局過往提出的賠償呎價,由每平方呎2,000 多元(西營盤第一、二街項目)至9,000多元(中環嘉咸街及士丹頓街項目)不等。有資深建築師便指出,一般住宅項目建築成本每平方呎只約1,000 多元,即是說,倘若市建局落實「樓換樓、舖換舖」代替現金賠償,便可大大節省賠償開支,更符合經濟原則。事實上,私人地產商多次在舊區收地重建,也是採用「樓換樓」這形式,重建項目仍有利可圖。

建議

市建局的重建項目,必須有別於一般地產商私人項目的發展模式。市建局及政府應積極開拓不同的重建模式,以符合現今社會的需求,如「樓換樓、舖換舖」、「業主參與重建」等,既可大大減低市建局和政府的財政壓力(不用支付龐大的賠償開支),亦可確保重建街坊繼續在原區生活,達致多嬴局面。市建局應重新研究過往房協在重建油麻地六街(即現時駿發花園)的經驗,積極落實「樓換樓」的重建模式,加強與房協這方面的合作關係。

35 政府的目標是鼓勵私營機構參與重建,並在長遠而言,令市區重建計劃能財政自給。

評論現況

觀乎過往的重建項目,市區重建要自給自足並不是天大的困難,而財政自給不等於謀取最大利潤。市建局自成立以來,年年均錄得巨大盈大,反而令公眾不安,令公眾感到市建局和發展商的利潤已凌駕市民的基本權益,重建項目是否符合公眾利益的根本問題。

市建局為了謀取最大利潤,只使用最簡單的推土式重建方法,完全綑綁和局限了社區更新的模式,忽略了小業主參與規劃和重建的可能性和機遇。

至於是否應把市區重建工作轉移私營機構,在未有充足的研究和公開諮詢前,不可輕率鼓勵私營機構主導重建,因私營機構並不會照顧公眾利益,亦更不受監管,弱勢社群和租戶更加無助,對草根人士打擊嚴重,或會造成另一些社會問題。至於業主方面,公眾亦應尊重他們不願賣掉業權的決擇,《土地(為重新發展而強制售賣)條例》的修訂最近生效,只要乎合某些條件,申請強制拍賣的門檻由集合九成業權降成八成,對舊區或多或少帶來影響。

建議
市建局可以一些中、小型項目作試點,嘗試業主業權參與、「樓換樓、舖換舖」等重建模式,達致每一個重建街坊都有機會原區安置,保存社區網絡和延續社區的生態。

36 根據《市區重建局條例》第10(4)條,巿建局須以應有的謹慎和盡其應盡的努力處理其財政。

評論現況
市建局經常向外宣稱重建項目會虧蝕,但自成立以來,公眾從未見過一個真正錄得虧蝕的重建項目,這些輕率的發布誤導公眾之嫌,令公眾質疑市建局是為重建項目搏取更多樓面面積,謀取最大利潤。

此外,謹慎理財並不等於個別項目不能虧蝕,市建局應該積極探討多元重建模式,配合各個社區的需要,才真正符合謹慎理財之道。

案例

灣仔船街重建項目中,市建局曾向外公布賠償支出約3 億元,估計該項目虧損約2 億元。不過,後來有報道指,發展商以 6.4億元奪得項目發展權,如賣樓收益超過 10億元,更要向市建局分花紅,另商場首三年的收入撥歸市建局等條款,外間估計市建局在船街項目中獲取超過 7 億元利潤。這例子足以證明市建區重建項目由經濟元素主導,但看不到符合公眾利益的要求。

建議
市建局可以一些中、小型項目作試點,嘗試業主業權參與、「樓換樓、舖換舖」等重建模式,達致每一個重建街坊都有機會原區安置,保存社區網絡和延續社區的生態。