2.2 為何先以受影響的人為本?

這是基於公平原則,是屬於人權的範疇。依據上述對社區網絡的理解,舊區內街坊因長時間共同生活而發展成一個複雜的網絡,每個成員都有一份貢獻。這些貢獻,難以用金錢衡量,但對社會整體的平衡發展十分有利。

一旦地區重建時,政府便硬要把這些人驅去社區,貶低他們的權利,我們便不得不考慮這樣的發展模式是否正確,即使是無可避免的,也應給他們優先提供不同合理的選擇和紓緩措施,不讓受影響人士生活質素下跌。事實上,H15關注組的經驗中,重建會令受影響人士忽然面對一大堆沉重的生活壓力,包括生活成本的上漲、重置物業的困難、面對政府各種程序的不勝其煩、安頓生意和家人的壓力等等。

如果重建政策中會令部分於該區有貢獻的市民,在重建後生活質素反而下降的話,便是一種「程序上的不公義」。程序不公義的意思,就是由於定立某類工作程序或規範時,欠缺對公義價值觀的考慮,導致當執行該法例或政策,即使執行人員技術上不犯規,卻產生了不公義的情況。相關的問題將於本建議書丁部分作詳細檢討。

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3. 落實草根民主:生活主導權、充份知情權和不在受強權脅迫下的決擇權

3.1 社區規劃權-掌握生活主導權

人生活在一個地方,並不如一塊積木,任由當權者隨意迫往另一處生活。可以選擇生活的地方,可以擁有生活的主導權,是一個民主社會基本應有的權利。同時,社區的發展,亦直接影響著當地每個人的生活質素。比如說,大財團是否想抬高當區的樓價?大財團是否不理會公眾權益在當區興建屏風樓?公營部門又是否忽然宣布某地為重建區,然後把當區街坊趕走?街尾的公園是否適合孩子玩耍?社區裡的交通設施是否方便?這些都是與生活息息相關的事情,每個街坊都應有權直接參與決策。

3.2 在充份知情權下作抉擇的權利

在重建區裡,知情權對於某些社群來說是遙不可及的,如大量的官方文件,便叫許多老人家吃不消,即使上過大學的街坊,亦未必可以完全了解整套重建政策的內容。市建局使用公帑推行重建,應有責任向受影響人士詳細講解相關的政策和重建戶的權利。

3.3 在不受強權脅迫下作抉擇的權利

當一個地區宣布為重建區後,即使重建戶萬分不願意,市建局仍可引用《收回土地條例》強行收地,甚至控告原業主霸佔官地,把業主趕出去。在這不平等的威迫談判下,加上沉重的壓力,到底多少「願意」接受賠償而搬遷的街坊是真正「開心滿意」的搬走呢?

3. 市區重建應落實「以人為本」的工作方針。市區重建的目的是改善市區居民的生活質素。政府既會兼顧社會上各方人士的利益與需要,亦不會犧牲任何社群的合法權益。這項政策的目的是減少居住在惡劣環境人士的數目。

評論現況

直接受重建影響的人

市建局「以人為本」的工作方針,所提及的「人」,是否應有優次之別?直接受重建影響的街坊是否需要得到優先妥善處理呢?他們的權益應否受到最大的保障?

除了要顧及重建範圍內居民的生活質素,重建區內還有許多受影響的地區小商舖、社區空間使用者,這些人均對社區的發展有所貢獻,他們的處境在重建過程中不容忽視。

市建局「以人為本」的工作方針,便不能把「合法權益」只分為黑與白,必須考慮實際情況。現行的市區重建政策視野裡,產權的分類只有「公共」及「私有」的分別,而私有產權又只有「業主」
和「租客」這兩類。然而,舊區包含了大量現行法例以外的灰色地帶的業權或使用權,如樓梯舖、後梯舖、無需交租的街檔(如報紙檔)、靠牆舖等,這些經營者也是對社區有很大的貢獻,在重建
過程中應該受到照顧。

這些小小的生計,不單是舊區的特色,亦是小本經營業者的生計來源,更對社區長期貢獻(如樓梯舖為唐樓天然的看更,報紙檔則經常成為了街道的看守者)。它們的長期存在實為社區內認可及實際需要的表現。同時,這些空間其實亦為舊區低下階層提供了天然社會安全網,提供廉價服務和商品。(詳考:珍。雅各布斯之《美國大城市之生與死》)。

此外,條文所謂的「兼顧社會上各方人士的利益與需要,亦不會犧牲任何社群的合法權益」,實在是將「利益」和「權利」混淆為類似的概念,在意識上犯上重大錯誤(詳細解釋請見本文件丙部第
2 部分:人權視野中的「以人為本」原則)。

周邊社區

「社區」本來就不會因政府所規劃的重建區範圍為界線。可惜,有關當局在推行市區重建時,往往沒有認真諮詢周邊社區。以灣仔利東街重建項目為例,重建地盤旁的厦門街住戶一直不為意市建局計劃把夏門街改作南北線行,大量引入汔車破壞當地環境,白白錯過了提出反對的時機。

又,重建後周邊地價颷升,整個地區的交通、居住環境、社區網絡等也遭受到震蕩式的變遷,導致重建區周邊的市民,在生活成本和方式上,受到牽連,市建局是否在推行重建項目前考慮這些因素?

建議

清楚寫明「以人為本」是以權利受影響,或原本生活質素有可能面對變差的人為優先,不再混淆「權利」和「利益」這兩種不同的概念。

保障各種因市區重建而受影響的社區使用者,因為他們都應屬「社會上各方人士」和「社群」。
任何人只要:

a)  事實證明他是在重建區中生活/營商;
b)  的確因重建而令生活受影響,面對生活質素可能降低的;

就應該受到保障。

設立機制,為受影響街坊,在現金補償以外,提供留在原有社區網絡中繼續生活的選擇,這包括樓換樓/舖換舖的安排。另外,受影響人士,不應因為生活成本(如租金)無端上漲,而導致生活質素下降。

規劃重建區時應將周邊社群可能受到的影響一併評估及考慮,即是認真做好社會影響評估工作,並第一時間為周邊社群提供充足及易於了解的資訊。

「生活質素」,應指明包含非物質的精神生活部份,亦即包括社區網絡等無法量度的東西。

4a 為進行重建項目而物業被收購或收回的業主必須獲得公平合理的補償。

評論現況

現時市建局對受影響業主只提供金額賠償,沒有其他選擇。政府是否應認真回應社會對「樓換樓、舖換舖」、「業主參與重建」等訴求?

另重建地皮的價值遠超過賠償單位以同區七年樓齡作準則的金額,是否屬於合理的補償?現時住宅單位業主賠償方式為:樓殼價+自置居所津貼=同區同面積七年樓齡單位樓價。為什麼要作如此分類,強調舊樓不值錢,刻意避開地皮的價值?

又,市建局一刀切地大幅扣減非自住或出租業主的賠償金額,是否合理?

單一補償方式

現行市建局的補償方案,只有金錢補償一種,完全忽略了原區「樓換樓,舖換舖」這最能節省資源的補償方式。

此外,市建局的估價過公程是黑箱作業,不公開亦不解釋,縱使街坊找其他測量師估價,市建局不接受的話亦欠缺解釋,令所謂合理補償,全無公信力。再者,基於以下原因,市建局給予的補償金額往往不足夠令受影響業主購買「同區同等面積七年樓齡」的單位:

a)  現時市建局按單位實用面積作賠償,但街坊去買樓則按建築面積計算。

b)  一旦地區公布為重建區,周邊樓盤紛紛封盤,在同區找單位的困難大增。

c)  一旦地區公布為重建區,周邊樓盤即使不封盤,樓價亦會颷昇,令街坊很難找到合適的單位。

不合理扣減補償金額

此外,市建局又會對某類業主扣減賠償金額,或胡亂判斷街坊身份,如「非業主自住」、「非唯一居所」等身份,減省賠償金額。值得關注的是,這些扣減方式無須通過立法會的監察;此外,市建局又會要求街坊在接受補償金額後必須簽署保密協議書,不能向外透露賠償金額,造成資訊不流通,外界不能判斷補償是否公平。

舊區裡,聯合業權的情況十分普遍(大多為家庭成員共有),市建局卻隨意將整體賠償金分成幾份,若然有業權家庭成員在外國,就被市建局指該單位屬「部份空置」、或「部份非唯一居所」、或「非業主自住」等而扣減補償。

此外,不少在舊區內紥根的同鄉會、商會、工會等亦以聯合業權形式持有,均是市建局現行政策無法妥善處理的。這一類的互助組織,常會照顧老弱孤寡的居住需要,容許他們長年居於此地,但這些住戶既非業主亦非租戶,不被市建局視為受影響的人。

舖戶遇到的問題

舖戶搬遷的問題,比住戶更嚴重和複雜,部份的行業,需要特定的牌照及按法例要求,又或有特定的營運空間需要,故只能在某些地方經營,例如:棺材舖和遊戲機舖是有地域限制的,不是隨便找到地方就可以搬。

五金和工程舖,往往需要樓底高的舖位,現已不多;同時又需要門口可以停車,否則根本無法經營。

車房、工程與印刷舖等只能在舊樓經營,因為新消防條例禁止工場類的街舖在新大廈舖位開業;同時又需要門口可以停車,否則根本無法經營。

已發展成行成市的的行業,若搬散,生意一定大跌,地區特色亦蕩然無存。

這些小本經營店舖,是店主一家的營生,或者是老人家的養老所在,若被迫結業,定會對其生活質素造成很大的破壞。

案例

一般情況

現時住宅單位業主賠償方式為:樓殼價+自置居所津貼=同區同面積七年樓齡單位樓價以灣仔船街重建項目為例,受重建影響的單位實用面積約500平方呎,市建局評估一個同區同面積七年樓齡的單位總金值200 萬元。市建局於是向業主提出受影響單位樓殼價估價60 萬元,另給予自置居所津貼140 萬元,加起來便是200 萬元,可買一個同區同面積七年樓齡單位樓價。

無理扣減賠償的住戶業主個案

「非業主自住」業主

灣仔太原街重建項目展開前,有一婆婆認為自己年老,遂將物業轉名予兒子(即重建項目展開時的業主),而這位兒子則在外地工作。項目公布後,一日,市建局人員來該單位調查時,便指其母親不是業主,又指該單位非業主自住,更向其母親說如果她都不在,就會當作空置單位再行扣減賠償金額。母親懼怕起來,連需要入醫院治病也不敢,折磨了半年,業主母親過世。當業主回來處理問題時,卻受到市建局人員不斷滋擾,嚇得精神衰弱。有一次,

市建局幾個工作人員到來,部分工作人員在客廳纏著業主說話,另一些工作人員竟直接走進房間內搜尋業主的物品,幸好被社工上門探訪時揭發,經傳媒報道後,市建局這才快快認真處理補償問題。

亦有其他案例,業主與父母或兄弟同住,市建局一入屋就登記為「非業主自住」;又或者,業主買一層樓供父母頤養天年,就被判斷為「非業主自住」而扣減一大半賠償。

「非唯一居所」業主


灣仔有一個老街坊,由於兒子在非重建區內有物業,即使該街坊不是與兒子同住,仍被市建局斷定為「非唯一居所」業主,因而大扣賠償金額。我們亦知道深水埗K20-23項目內一個老業主,由於家境清貧,物件不多,竟被房協人員指他的西裝放不入他的衣櫃,而斷定他是「非唯一居所」業主,幾經當區街坊關注組力爭,才為他取回應有的補償。

被市建局指為「釘王」業主

曾有深水埗街坊,本來打算轉名將單位送給女兒,但在手續辦妥前,該單位被列入重建區範圍,業主不知就裡繼續自己的計劃,於是市建局當新業主是「釘王」,只賠樓殼價。

家庭式居住與營商合一的單位

針對這些居住與營商合一的單位,市建局通常第一次提收購價時都會視作商業單位來計算賠償金額(因商業單位賠償金額一般較低),受影響業主往往用許多方法來證明自己的居住身份。曾有灣仔重建街坊,只因兒子做工程的工具放置於母親家中,市建局人員看後,便把單位判斷為「商業單位」。

因賠償不足而無法在原區居住,導致生活質素下降

灣仔利東街重建項目中,有街坊搬到鴨脷洲,對上班上學造成很大困擾,亦減少了家庭團聚的時間。有些街坊則搬了同區30-40 年樓齡的樓宇,居住情況不比舊有單位佳。

此外,利東街項目內有數個建築業工會,其中有工會所擁有的單位多年來為單身工人提供住宿,當中不乏年紀老邁的老工人。據同樓的業主轉述,市建局在處理該單位時,未有為原居於此的住客逐一安排安置,工人們大多在焦奈或不知就裡的情況下遷離單位。

因賠償不足或無法搬遷而導致小本經營商戶結業

灣仔利東街重建項目中,許多喜帖店都被迫搬走,原本前舖後廠、同行不同手藝群聚一起,這種低成本高效率之原有經營模式全部消失。我們知道至少兩間店舖已結業,部分則搬到其他大廈的樓上舖繼續經營,又或結束門市縮回工廠區內,勉力維持地舖經營者,許多都大吐苦水,謂生意大跌五至九成。

建議

檢討估價機制

市建局應公開界定「原區」的定義和範圍,因為估價與樣本抽取有直接的關係。 檢討及多元化補償方式提供同區「樓換樓、舖換舖」作為補償方式的選擇之一。事實上,市建局或房協不應只把重建項目公開投標,讓地產商來謀利。有關部門應可以全權負責發展,包括建築工程和售樓工作,並預留單位給選擇樓換樓的街坊。受影響業主已放棄了物業高空發展權,同樣情況下私人發展商都能夠提供同面積樓換樓的方案(如西環寶翠園),仍能圖利,市建局為何做不到呢?

重建範圍地盤面積較大的項目,則應分期重建,可落實「樓換樓、舖換舖」的賠償方式,正如房協當年重建油麻地六街時(即駿發花園現址),亦有相似的做法,二十多年前已經做到的事情,沒理由到現在反說技術上有困難。

對住宅業主的賠償方式不再以「樓殼價+特惠津貼」作為基本概念,而應以業主是否可以在同區重置相同實用面積的七年樓齡樓宇為標準。

對舖戶業主的賠償方式不再以「舖殼價+特惠津貼」作為基本概念,而應以業主是否可以在同區重置營生業務,而生活質素不下降為標準。

如有聯合業權者,應按其複雜的情況,予以補償或安置。 提供業權參與發展作為補償方式的選擇之一。

刪除所有不合理的扣減規則,如「非唯一居所」、「非業主自住」等身份。

廢除保密協議,增加賠償之公平、公開性。

4c 市區重建應使整體社會受惠。

評論現況

社會是由許多小社區所組成,每個小社區,又由許多人的網絡所形成;故每個地區的發展,都與整體社會息息相關,如可在舊區實踐可持續發展理念,整體社會自然會受惠。

利益嚴重向發展商傾斜

現時的重建項目,側重於經濟利益,嚴重向發展商傾斜,漠視小市民的基本權益。

未能達致整體社會受惠的情況

每個重建項目必須符合「公共用途」的要求,市建局才可行使《收回土地條例》的權力,強行統一重建區內的業權。過往經驗顯示,市建局跟發展商一樣,只會顧及重建項目的財務可行性,鮮有藉著重建的機遇履行社會責任,發展商亦只懂得把重建項目包裝成豪宅出售謀利,發展規模和設計與周圍環境極不協調,又引入大量車輛,造成交通擠塞。在現行重建模式中,重建區內外的人,包括業主、租客、商戶、社區空間使用者、周邊社群等,都難以受惠,只有一小撮人的受惠(尤其是地產商)並不能滿足「公共用途」的要求。

案例
請參考第3  、4a  、4b  、5a-l 條文的案例。

建議

重新檢視何謂「整體社會受惠」

「整體社會受惠」不應只看整體國民生產總值的上升,或只看發展商的利潤,更不該只是市建局收入的上升。「整體社會受惠」應指明為下列內容:

舊區雖然要發展和更新,也不能犧牲在當地生活的街坊的基本權益。重建應以受影響的人的基本權利為優先考慮,尊重基本人權是一個文明社會最根本的自我保障的基石。

根據聯合國於1986 年的《發展權利宣言》(Declaration on the Right to Development)  ,指出每個人在發展中應有的權利,就是人人有權參與、貢獻和享受經濟、社會、文化與政府的發展,而社會應當有責任提供這樣的生活環境。而「發展的權利」(right               to  development)  ,是指每個人可以有自主自決的權利,參與制訂政策,以及平等分享社會的財富等。

「經濟發展」的概念比「經濟增長」更為廣泛而長遠,「經濟發展」應包含一系列的社會目標,包括維護每個人選擇生活方式的自由,令社會體系在社會、經濟、文化各方面邁向更文明、更平
等。

具體措施的改進,請參考第3  、4a  、4b  、5a-l 條文的改善建議。

4d 受重建項目影響的居民應有機會就有關項目表達意見。

評論現況

四大鴻溝

若果居民表達意見後的意見不被重視或尊重,那麼所有表達意見的渠道及程序,都不過是橡皮圖章而已。重建項目的諮詢,主要依賴市建局的工作坊/集思會等活動,但現時的官方「公眾諮詢」出現四大鴻溝,分別為資訊鴻溝、語言鴻溝、資源鴻溝及理念鴻溝:

資訊鴻溝

許多市民的作息時間不同,尤其是香港的草根階層偏向工時長,而舊區的老人家或者不太能閱讀,這些弱勢社群如何可以獲得正確的資訊,是有關當局必須正面面對的問題。受影響街坊在沒有充足的資料情況下,實難以作出恰當的意見。

語言鴻溝

語言鴻溝不單是指中文英文的問題,還有是諮詢文件所用的學術或專業語言。有時即使諮詢文件是中文,懂中文的市民還是會看不懂,原因是這些機關從來沒有考慮用市民大眾看得懂的語言來寫這些諮詢文件或繪畫那些規劃圖。

資源鴻溝

街坊和市民日間都有工作,只能在晚上開會討論,週末也經常因為要出席論壇而不能跟家人一起。相反,政府有全職人員,還經常用很多錢來聘用顧問公司,地產商也是一樣。市民大眾,何來有這樣多的錢和時間呢?以灣仔利東街街坊為例,他們要逐家逐戶上門募捐,要找朋友義務幫忙劃圖則等等,很辛苦才能完成「啞鈴方案」。

理念鴻溝(有關理念和原則問題詳見本意見書丙部)

香港的當權者和很多專業人士一心要將香港打造成所謂「世界級的城市」,而他們心目中的「世界級城市」就是建造像國際金融中心、四季酒店和西九天幕那樣的建築,與小市民的生活距離相當遠。本來市區已經有很多這類建築,同時還存在一些小市民可以生活起居的空間,尤其在舊區裡,兩者締造了多元化的城市樣貌。然而,現在小市民連僅餘的生活空間也正被當權者想像中的「世界級城市」擠壓掉,本土經濟和小市民生活跟中環集團的主流想法根本存在巨大的「理念鴻溝」,難以跨越。世界上的「世界級城市」沒有多少個會像香港那樣將本身文化擠壓掉,並且令到小市民難以在城中生活下去的,相反大多數「世界級城市」是會保育本土的文化、經濟和生活,而不是製造一些變身成高級消費場所的「舊建築」(關於保育的問題詳見第5g 條)。

市建局透明度低

《市區重建策略》第10 條指明,董事會應考慮在切實可行的範圍內,公開其會議。另方面,《市區重建策略》及《市區重建局條例》同時亦給予市建局董事會及發展局局長非常大的權力決定是否公開某些資訊(詳見本文件乙部的法例釋義)。可是,市建局許多決定都會直接或間接地影響著許多重建戶的生活質素和基本權利,高度公開及透明度是必須的,該市民在充份掌握情況下反映意見。

表達意見有別於直接參與

表達意見雖然重要,但畢竟只是讓受影響人士被動參與,要真正打造一個可持續的國際都會,應該鼓勵每個市民主動想像社區的未來,以及掌握自己的生活,才可以誘發正面而主動的歸屬感和公民責任感。

案例

立法會無法監察個別重建項目的財務狀況

2003 年12 月,市建局職員在灣仔聖雅各社區中心一個公開場合曾答應會向立法會報告所有重建項目的進度,然而,在2007年一個立法會會議中,曾有議員要求市建局公開營虧報告,都不得要領,市建局亦不時向外界宣稱重建項目會「虧本」。

欠缺追蹤調查

追蹤調查應最能反映受重建影響人士的生活質素有否改善,社區網絡有保存等。然而,我們一直未曾見過市建局向公眾交待這些問題。當市建局就灣仔利東街重建項目向城規會提交總綱發展藍圖審議時,亦只向城規會提出一份十分簡單的地圖,企圖證明原有印刷和喜帖店?都已「搬回灣仔」,卻不提結業、生意大跌的事實。

拒納意見欠缺說服力

H15 關注組所提出的「啞呤方案」,由區內街坊、早期的區議會,以至專業界和社會輿論皆獲廣泛讚賞及支持,其後更在香港規劃師學會的年度?中獲發銀獎,但「啞呤方案」竟然都不被市建局接納,當年市建局只解釋是「技術困難」,由此可見市建局的「開放透明度」是如何地低。

市建局所辦工作坊/集思會的弊病

以下為重建監察(一個監察市區重建的民間組織)於2007 年4 月,在市建局於深水埗區舉行「巿建局社區工作坊 」上所派發的單張。單張內容於2007 年5 月已再作修定。

工作坊日期 區域 工作坊不足之處
11/2005 灣仔巿區更新總體(Community Aspiration Study – the Older Wanchai) 在2005 年11 月有份出席該諮詢會的街坊指出,巿建局於2006 年向

構思工作坊城市規劃委員會提交的規劃申請中,只表示曾進行諮詢,在諮詢會收集得來一大堆的公眾批評,卻不包括在內:

l          強烈批評巿建局現時的重建方法的意見

l          指市建局破壞社區網絡和地方特色的意見

l          要求巿建局引入樓換樓,原區安置受影響街坊等

這些意見在報告中隻字不提,反而說「沒有」受訪者強烈批評巿建局現時的重建方法,令街坊感到表達的意見完全不被理會和刪掉。

6/2006 中環卑利街/嘉咸街重建項目社區參與工作坊 l          巿建局拒絕提供發展項目擬建總樓面面積、樓宇高度、地積比率等發展參數

l          巿建局拒絕提供受影響住宅數目,及交代受影響的小販去留

2007 旺角波鞋街 l          在預設項目必須重建及所有受影響的街坊必須搬遷的前提下進行諮詢和討論

l          無視其它規劃方案,如部分保留、部分重建;或是由劉秀成建築師提出的樓上重建、地下保留等多元方案

2007 深水埗 l          沒有邀請深水埗重建區內的居民出席

l          帶領討論的調查員並不中立,以市建局的立場來詮釋與會者的意見

建議

表達意見隱含了集思廣益的想法,故受影響人士表達意見後,一個負責執行市區重建的公營機構便應去理解該意見背後的價值觀和原則,以及思考如何滿足這些原則和價值觀,然後再提出規劃方案和諮詢,才可修成正果。現時市建局既定的重建模式,只是握著《收回土地條例》強行統一重建區內業權,令業主備受壓力而被迫接受金額補償,重建區內的資訊亦不流通。

市建局必須設立機制讓所有受影響人士都有機會參與規劃,以及用簡單易明的方式進行諮詢,包括:

準備諮詢會前應進行調查,了解區內居民的作息時間、知識程度,作出適當的安排。

諮詢會的宣傳必須充足,可用各樣不同的途徑通知每一個受影響的住戶和商戶。

諮詢會場地首選應該是街坊可達性和參與性較高的公共空間進行,並非一定要在室內進行。

直接參與直接表達意見仍有距離

如前文指出,表達意見有別於直接參與。政府可考慮效法許多外地的先進城市,由政府或公營部門撥出公帑和鼓勵私人基金會撥款,協助市民提出共生方案,直接參與社區規劃。

5a 市區重建的主要目標:重整及重新規劃指定的重建目標區。

評論現況

歧視舊區的民間發展
從邏輯角度來說,只有認為舊區的本質上是不好的、有問題的,才會將重建的「主要目標」設定為「重整及重新規劃重建區」,否定了舊區的有機發展,與「可持續發展」理念相違背。

如上述第4d)條指出的理念鴻溝,市建局必須改進其視野,學懂欣賞舊區原有的美好特質,再思考如何在這些特質上加添新元素,實踐可持續發展理念(相關理念原則請參考本意見書丙部)。

重新規劃不一定可達改善生活生目標
綜觀過往多個重建項目,重建區都不是以「改善」原區街坊生活為主,而是打造一個中產新社區給將來居住和營商的人。更何況,若諮詢不足,市民無法參與規劃,在上者又不了解民情,重新規
劃必然無法達致改善生活的目標。

建議
市建局的主要目標,不應是單方面重新規劃,或只是進行低度諮詢,而是鼓勵市民參與規劃。政府或有關當局應提供誘因,鼓勵地區人士(尤其是弱勢社群)主動參與社區未來的規劃。政府應主
動查找舊區的優點和原有的社會及經濟價值,才可達致可持續發展的規劃。

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