1. 現時,都會區(即港島、九龍、荃灣及葵青)內約有9300 幢30 年或以上樓齡的私人樓宇。在未來10 年,樓齡屆滿30 年的樓宇將增加50%。樓宇老化的問題在舊區尤其嚴重。

評論現況

什麼是舊區?舊區的產生是否一定因為樓宇老化?樓宇老化是否等於該地區便一定有問題呢?根據民政事務總署網頁上的香港私人大廈電腦資料庫,1998 至2016 年樓齡30 年或以上的樓宇數目估計是:

樓齡介乎30 至39 年的樓宇數目在2010 年是4,810 幢,2012 年是4,740 幢,2014 年是4,500 幢及在2016 年是4,340 幢;樓齡超過40 年的樓宇數目在2010 年是9,300 幢,2012 年是10,290 幢,2014 年是11,290 幢及在2016 年是12,220 幢。

關注組認為,樓齡高的樓宇不一定會令社區產生問題,反而要視乎樓宇的質素和保養程度才可以下結論。香港有許多保養良好達 30年樓齡或以上的樓宇,分佈在跑馬地、銅鑼灣白沙道、百德新街、新會道、尖沙咀加連威老道、中環蘇豪區、九龍塘區、又一村等地區。因此,該條文的寫法似乎有誤導之嫌。此外,市建局成立九年,已公佈41 個項目,拆去至少432  幢樓宇,當中,如深水埗福榮街/福華街項目,就包括清拆一幢只有廿六年樓齡的樓宇,另西環第一街/第二街項目包括了一幢十一年樓齡的樓宇。我們又應如何理解這情況呢?

建議

市建局成立已九年,條文內樓宇的數目應作修訂,市建局應公佈最新的數據,市建局並應清晰說明決定樓宇須要重建的因素。

5d 市區重建的主要目標:將破舊失修的樓宇重建為符合現代標準而又設計環保的新式樓宇。

評論現況
過往重建區中曾發現有不足三十年樓齡的樓宇被市建區拆掉,另也有舊而不破的樓宇遭清拆,推算市建局沒有為重建區的樓宇進行樓宇結構安全評估,亦令外界質疑圈地列作重建區的準則,以及是否涉及利益問題。

舊樓有問題嗎?
舊樓不一定不符合標準及環保,條文的寫法有誤導成份。樓宇失修不一定要拆毀重建,也可以復修,才更為節省資源和能源,才較為環保。對「舊樓」片面的闡釋,加上只以經濟增長作為發展指標的錯誤想法,導致這個目標,變成拆毀許多街坊家園的藉口。

重建後新樓很環保?
重建項目的新規劃,往往帶來過量的交通流量(詳見第5b 條)  ,新樓宇又大又高,造成屏風效應,也不見得環保。

案例
不舊的樓宇被重建拆掉的例子
以灣仔利東街中段五、六十年代唐樓群為例,樓宇未見破舊不堪,應可復修免卻拆卸,可是當局以該項目已定為「重建發展」,沒有向居民提出復修的選擇。利東街街坊後來製作了「啞鈴方案」, 建議把唐樓復修,並附設電梯,方便和老人家和有需要人士使用。然而,市建局卻總是將這個建議拒諸門外。後來,市建局雖然同意利東街中段的樓層重建後不會高於四層,不過仍然堅持把唐樓群清拆。同時,該排重建後四層高的樓宇不用作住宅,只有純商業用途,即是說,整個清拆重建只是以商業元素作首要考量,不顧及環保原則,更沒有顧及社區網絡與街坊需要。另利東街項目中,毗鄰廈門街一楝只有十多年樓齡的樓宇亦被拆掉。

另一個例子,是西環第一街、第二街 H20重建項目,重建區內其中一棟樓宇只有十多年樓齡,卻要被清拆,街坊都很不明白。

深水埗九江街、福榮街 K26重建項目,數棟六層高、只有廿六年樓齡的樓宇遭到清拆,奇怪的是,對面街一排四十多年的樓宇卻不被納入重建區範圍或復修目標。該重建地盤已建起了一棟幾十層高的高級住宅樓宇,讓人不禁質疑,到底所謂的改善環境是為誰而言?

重建後不符合環保的建築
荃灣萬景峰、灣仔尚翹峰、中上環的帝后華庭和泓都等重建後新建樓宇,又高又大,與周邊環境極不配合,兼且形成屏風效應,影響區內其他樓宇之通風和日照,又增加區內交通負荷,掀起噪音和空氣質素等問題,絕不環保。

建議
市建局可透過復修令樓宇達致符合標準及環保,避免盲目拆樓,浪費資源。本項條文可考慮改為「市區重建的主要目標:將社區內無法復修的樓宇重建為符合現代標準而又設計環保的新式樓宇。」

此外,在規劃過程中,市建局應清楚向公眾交代一棟樓宇是拆掉還是復修的理由。市建局應掌握舊區內樓宇的結構評估,樓宇如經復修後可維持相當時間,便應宣佈在一定年期內不會被列入重建範圍,減少對民生的滋擾。

另一方面,市建局應調低協助居民維修樓宇貸款的條件,因為樓宇復修後,差餉租值自然增加,業主也要負上財務上的責任,加上市建局已享用多重政府優惠(詳見本意見書乙部),市建局應有社
會責任盡全力協助沒有龐大資金的舊樓業主復修樓宇,並協助沒有業主立案法團的樓宇參與市建局的樓宇復修計劃。

14及15

14)  妥善的樓宇維修是全面更新舊區的重要環節。復修樓宇不但有助改善市區環境、紓緩拆卸重建的逼切性,同時亦切合政府持續發展的政策。

15)  為鼓勵業主在樓宇重建前進行適當的維修保養,市建局應考慮向受其重建項目影響而物業被收購的業主,引入一項修葺費用發還計劃。這項計劃的目的是向業主作出保証,若果他們的樓宇在數年內被重建,他們在修葺方面的支出不會因重建而白費。倘若業主因應有關監管部門的指令而進行所需工程,而物業最終被市建局收購作重建之用,則業主應可就有關工程餘下的有效期申請發還有關支出款項。上述監管部門規定的工程包括屋宇署(根據建築物條例(第123 條 ))要求進行的樓宇維修或修葺工程、消防處(根據消防安全(商業處所)條例(第 502條))要求進行的消防裝置或設備安裝或改善工程,以及機電工程署(根據升降機及自動梯(安全)條例(第 327條))要求進行的升降機工程或自動梯工程。

評論現況

現況、案例與改善建議請參考第5d 及5f 條,詳情可參考由民協進行的樓宇復修研究(2004 年)。

23 按照《市區重建局條例》第21 及22 條的規定,市建局須擬備一份業務綱領草案,臚列擬於未來5 年實施的項目,以及一份周年業務計劃草案,列明將於下一個財政年度實施的項目,並須每年把有關業務綱領草案和業務計劃草案呈交財政司司長批准。

評論現況
業務綱領和業務計劃內容不公開,公眾無從監管,財政司司長批核時,會否只側重經濟利益,而忽略《市區重建策略》其他準則,也不得知曉。

案例

業務綱領和業務計劃內容保密,無從監察,亦無法詳述案例。

建議

– 市建局雖然不會提前公布項目,但應該公開訂定200  個項目和2000  幢須拆卸樓宇的準則,讓
公眾監察及表達意見。

– 政府應考慮讓立法會參與監察市建局制定的五年業務綱領及計劃草案,這些會議可以保密。

– 五年過後,市建局應公佈該份業務綱領及計劃草案,讓公眾監察。