4a 為進行重建項目而物業被收購或收回的業主必須獲得公平合理的補償。

評論現況

現時市建局對受影響業主只提供金額賠償,沒有其他選擇。政府是否應認真回應社會對「樓換樓、舖換舖」、「業主參與重建」等訴求?

另重建地皮的價值遠超過賠償單位以同區七年樓齡作準則的金額,是否屬於合理的補償?現時住宅單位業主賠償方式為:樓殼價+自置居所津貼=同區同面積七年樓齡單位樓價。為什麼要作如此分類,強調舊樓不值錢,刻意避開地皮的價值?

又,市建局一刀切地大幅扣減非自住或出租業主的賠償金額,是否合理?

單一補償方式

現行市建局的補償方案,只有金錢補償一種,完全忽略了原區「樓換樓,舖換舖」這最能節省資源的補償方式。

此外,市建局的估價過公程是黑箱作業,不公開亦不解釋,縱使街坊找其他測量師估價,市建局不接受的話亦欠缺解釋,令所謂合理補償,全無公信力。再者,基於以下原因,市建局給予的補償金額往往不足夠令受影響業主購買「同區同等面積七年樓齡」的單位:

a)  現時市建局按單位實用面積作賠償,但街坊去買樓則按建築面積計算。

b)  一旦地區公布為重建區,周邊樓盤紛紛封盤,在同區找單位的困難大增。

c)  一旦地區公布為重建區,周邊樓盤即使不封盤,樓價亦會颷昇,令街坊很難找到合適的單位。

不合理扣減補償金額

此外,市建局又會對某類業主扣減賠償金額,或胡亂判斷街坊身份,如「非業主自住」、「非唯一居所」等身份,減省賠償金額。值得關注的是,這些扣減方式無須通過立法會的監察;此外,市建局又會要求街坊在接受補償金額後必須簽署保密協議書,不能向外透露賠償金額,造成資訊不流通,外界不能判斷補償是否公平。

舊區裡,聯合業權的情況十分普遍(大多為家庭成員共有),市建局卻隨意將整體賠償金分成幾份,若然有業權家庭成員在外國,就被市建局指該單位屬「部份空置」、或「部份非唯一居所」、或「非業主自住」等而扣減補償。

此外,不少在舊區內紥根的同鄉會、商會、工會等亦以聯合業權形式持有,均是市建局現行政策無法妥善處理的。這一類的互助組織,常會照顧老弱孤寡的居住需要,容許他們長年居於此地,但這些住戶既非業主亦非租戶,不被市建局視為受影響的人。

舖戶遇到的問題

舖戶搬遷的問題,比住戶更嚴重和複雜,部份的行業,需要特定的牌照及按法例要求,又或有特定的營運空間需要,故只能在某些地方經營,例如:棺材舖和遊戲機舖是有地域限制的,不是隨便找到地方就可以搬。

五金和工程舖,往往需要樓底高的舖位,現已不多;同時又需要門口可以停車,否則根本無法經營。

車房、工程與印刷舖等只能在舊樓經營,因為新消防條例禁止工場類的街舖在新大廈舖位開業;同時又需要門口可以停車,否則根本無法經營。

已發展成行成市的的行業,若搬散,生意一定大跌,地區特色亦蕩然無存。

這些小本經營店舖,是店主一家的營生,或者是老人家的養老所在,若被迫結業,定會對其生活質素造成很大的破壞。

案例

一般情況

現時住宅單位業主賠償方式為:樓殼價+自置居所津貼=同區同面積七年樓齡單位樓價以灣仔船街重建項目為例,受重建影響的單位實用面積約500平方呎,市建局評估一個同區同面積七年樓齡的單位總金值200 萬元。市建局於是向業主提出受影響單位樓殼價估價60 萬元,另給予自置居所津貼140 萬元,加起來便是200 萬元,可買一個同區同面積七年樓齡單位樓價。

無理扣減賠償的住戶業主個案

「非業主自住」業主

灣仔太原街重建項目展開前,有一婆婆認為自己年老,遂將物業轉名予兒子(即重建項目展開時的業主),而這位兒子則在外地工作。項目公布後,一日,市建局人員來該單位調查時,便指其母親不是業主,又指該單位非業主自住,更向其母親說如果她都不在,就會當作空置單位再行扣減賠償金額。母親懼怕起來,連需要入醫院治病也不敢,折磨了半年,業主母親過世。當業主回來處理問題時,卻受到市建局人員不斷滋擾,嚇得精神衰弱。有一次,

市建局幾個工作人員到來,部分工作人員在客廳纏著業主說話,另一些工作人員竟直接走進房間內搜尋業主的物品,幸好被社工上門探訪時揭發,經傳媒報道後,市建局這才快快認真處理補償問題。

亦有其他案例,業主與父母或兄弟同住,市建局一入屋就登記為「非業主自住」;又或者,業主買一層樓供父母頤養天年,就被判斷為「非業主自住」而扣減一大半賠償。

「非唯一居所」業主


灣仔有一個老街坊,由於兒子在非重建區內有物業,即使該街坊不是與兒子同住,仍被市建局斷定為「非唯一居所」業主,因而大扣賠償金額。我們亦知道深水埗K20-23項目內一個老業主,由於家境清貧,物件不多,竟被房協人員指他的西裝放不入他的衣櫃,而斷定他是「非唯一居所」業主,幾經當區街坊關注組力爭,才為他取回應有的補償。

被市建局指為「釘王」業主

曾有深水埗街坊,本來打算轉名將單位送給女兒,但在手續辦妥前,該單位被列入重建區範圍,業主不知就裡繼續自己的計劃,於是市建局當新業主是「釘王」,只賠樓殼價。

家庭式居住與營商合一的單位

針對這些居住與營商合一的單位,市建局通常第一次提收購價時都會視作商業單位來計算賠償金額(因商業單位賠償金額一般較低),受影響業主往往用許多方法來證明自己的居住身份。曾有灣仔重建街坊,只因兒子做工程的工具放置於母親家中,市建局人員看後,便把單位判斷為「商業單位」。

因賠償不足而無法在原區居住,導致生活質素下降

灣仔利東街重建項目中,有街坊搬到鴨脷洲,對上班上學造成很大困擾,亦減少了家庭團聚的時間。有些街坊則搬了同區30-40 年樓齡的樓宇,居住情況不比舊有單位佳。

此外,利東街項目內有數個建築業工會,其中有工會所擁有的單位多年來為單身工人提供住宿,當中不乏年紀老邁的老工人。據同樓的業主轉述,市建局在處理該單位時,未有為原居於此的住客逐一安排安置,工人們大多在焦奈或不知就裡的情況下遷離單位。

因賠償不足或無法搬遷而導致小本經營商戶結業

灣仔利東街重建項目中,許多喜帖店都被迫搬走,原本前舖後廠、同行不同手藝群聚一起,這種低成本高效率之原有經營模式全部消失。我們知道至少兩間店舖已結業,部分則搬到其他大廈的樓上舖繼續經營,又或結束門市縮回工廠區內,勉力維持地舖經營者,許多都大吐苦水,謂生意大跌五至九成。

建議

檢討估價機制

市建局應公開界定「原區」的定義和範圍,因為估價與樣本抽取有直接的關係。 檢討及多元化補償方式提供同區「樓換樓、舖換舖」作為補償方式的選擇之一。事實上,市建局或房協不應只把重建項目公開投標,讓地產商來謀利。有關部門應可以全權負責發展,包括建築工程和售樓工作,並預留單位給選擇樓換樓的街坊。受影響業主已放棄了物業高空發展權,同樣情況下私人發展商都能夠提供同面積樓換樓的方案(如西環寶翠園),仍能圖利,市建局為何做不到呢?

重建範圍地盤面積較大的項目,則應分期重建,可落實「樓換樓、舖換舖」的賠償方式,正如房協當年重建油麻地六街時(即駿發花園現址),亦有相似的做法,二十多年前已經做到的事情,沒理由到現在反說技術上有困難。

對住宅業主的賠償方式不再以「樓殼價+特惠津貼」作為基本概念,而應以業主是否可以在同區重置相同實用面積的七年樓齡樓宇為標準。

對舖戶業主的賠償方式不再以「舖殼價+特惠津貼」作為基本概念,而應以業主是否可以在同區重置營生業務,而生活質素不下降為標準。

如有聯合業權者,應按其複雜的情況,予以補償或安置。 提供業權參與發展作為補償方式的選擇之一。

刪除所有不合理的扣減規則,如「非唯一居所」、「非業主自住」等身份。

廢除保密協議,增加賠償之公平、公開性。

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30及31

(30) 在政府憲報公布建議項目前,市建局須就以下各主要方面進行非公開的社會影響評估:(a)建議項目範圍的人口特點;(b)該區的社會經濟特點;(c)該區的居住環境;(d)該區經濟活動的特點,包括小商舖及街頭攤檔等;(e)該區
的人口擠迫程度;(f)該區設有的康樂、社區和福利設施;(g)該區的歷史背景;(h)該區的文化和地方特色;(i)就建議項目對社區的潛在影響所進行的初步評估;以及(j)所需紓緩措施的初步評估。

(31) 在政府憲報公布建議項目後,市建局須就以下各主要方面進行詳細的社會影響評估:(a)受建議項目影響的居民人口特點;(b)受影響居民的社會經濟特點;(c)受影響居民的安置需要;(d)受影響居民的住屋意願;(e)受影響居民
的就業狀況;(f)受影響居民的工作地點;(g)受影響居民的社區網絡;(h)受影響家庭子女的教育需要;(i)長者的特殊需要;(j)弱能人士的特殊需要;(k)單親家庭的特殊需要,尤其是有年幼子女的單親家庭的特殊需要;(l)建議項目對社區
的潛在影響所進行的詳細評估;以及(m)所需紓緩措施的詳細評估。

評論現況
現況和改善建議,請參考第28 及29 條。另外加兩項改善建議:

第30 及31 條中,所需調查的項目應加上「對重建區周邊社群可能造成的影響」。

第31 條中加入「地區文化和特色」、「社區生活模式」,因為這些都不能單憑肉眼觀察,而需仔細向居民了解。

案例

市建局計劃在灣仔利東街重建項目地庫興建一個提供三百個車位的停車場,停車場出口設在毗鄰廈門街寶藝花園旁邊,同時還要打通廈門街與皇后大道東連接通車,把交通問題轉移至廈門街,汔車的噪音、廢氣、道路安全對廈門街街坊定會構成影響。同時,打通廈門街與皇后大道東的梯級交接點,正是灣仔第一道海岸線的地標,將會連同該處的公共空間平台一同消失。

H15  關注組聯同義工在2008  年年初做了一項地區調查,發現廈門街的許多街坊對於利東街重建而帶來的道路工程亳不知情。廈門街街坊後來迅速成立關注組極力反對此項道路工程,反對廈門街成為重建利東街的犧牲品。這件事情正好反映重建的影響,不規限於重建地盤的界線,日後的社 會影響評估必須包括重建周邊地區的影響。

35 政府的目標是鼓勵私營機構參與重建,並在長遠而言,令市區重建計劃能財政自給。

評論現況

觀乎過往的重建項目,市區重建要自給自足並不是天大的困難,而財政自給不等於謀取最大利潤。市建局自成立以來,年年均錄得巨大盈大,反而令公眾不安,令公眾感到市建局和發展商的利潤已凌駕市民的基本權益,重建項目是否符合公眾利益的根本問題。

市建局為了謀取最大利潤,只使用最簡單的推土式重建方法,完全綑綁和局限了社區更新的模式,忽略了小業主參與規劃和重建的可能性和機遇。

至於是否應把市區重建工作轉移私營機構,在未有充足的研究和公開諮詢前,不可輕率鼓勵私營機構主導重建,因私營機構並不會照顧公眾利益,亦更不受監管,弱勢社群和租戶更加無助,對草根人士打擊嚴重,或會造成另一些社會問題。至於業主方面,公眾亦應尊重他們不願賣掉業權的決擇,《土地(為重新發展而強制售賣)條例》的修訂最近生效,只要乎合某些條件,申請強制拍賣的門檻由集合九成業權降成八成,對舊區或多或少帶來影響。

建議
市建局可以一些中、小型項目作試點,嘗試業主業權參與、「樓換樓、舖換舖」等重建模式,達致每一個重建街坊都有機會原區安置,保存社區網絡和延續社區的生態。

36 根據《市區重建局條例》第10(4)條,巿建局須以應有的謹慎和盡其應盡的努力處理其財政。

評論現況
市建局經常向外宣稱重建項目會虧蝕,但自成立以來,公眾從未見過一個真正錄得虧蝕的重建項目,這些輕率的發布誤導公眾之嫌,令公眾質疑市建局是為重建項目搏取更多樓面面積,謀取最大利潤。

此外,謹慎理財並不等於個別項目不能虧蝕,市建局應該積極探討多元重建模式,配合各個社區的需要,才真正符合謹慎理財之道。

案例

灣仔船街重建項目中,市建局曾向外公布賠償支出約3 億元,估計該項目虧損約2 億元。不過,後來有報道指,發展商以 6.4億元奪得項目發展權,如賣樓收益超過 10億元,更要向市建局分花紅,另商場首三年的收入撥歸市建局等條款,外間估計市建局在船街項目中獲取超過 7 億元利潤。這例子足以證明市建區重建項目由經濟元素主導,但看不到符合公眾利益的要求。

建議
市建局可以一些中、小型項目作試點,嘗試業主業權參與、「樓換樓、舖換舖」等重建模式,達致每一個重建街坊都有機會原區安置,保存社區網絡和延續社區的生態。