2.1 受影響人士

受影響人士,不單包括重建區內的居民和商舖,也包括在重建區周邊地帶生活的市民。因為重建後周邊地價颷升,而整個交通、社區網絡、生活環境等也會有震蕩變遷,周邊的市民,在生活成本或方式上,或多或少受到牽連而要改變。事實上,「社區」本來就無須以政府所劃的重建區為界線,地方本來就會發展出自己的社區,不一定會與政府劃定的重建區範圍一樣。

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2.3 「權利」與「利益」的分別

過去幾年,H15關注組常聽到政府官員或市建局職員,竟然把過去沒有在社區貢獻,只希望藉著重建項目而謀取利益的大財團,也歸類為重建項目中的「持分者」,與一直在舊區生活並受重建衝擊居民和商舖相提並論,喧賓奪主。這種混淆視聽、不誠實的行為不能繼續下去。

「權利」和「利益」應當有相當清楚的劃分,清楚不過。市建局賦予的權力非同少可,除獲政府注資100 億元作營運資金外,重建區範圍的地皮亦可免補地價,最厲害的當然是引用《收回土地條例》強行收地的大權,偌大的權力,應當承擔合符比例的社會責任,才能服眾。市建局過往便常因廉價收地,再以高價售予地產商來謀取利潤為詬病。

3. 落實草根民主:生活主導權、充份知情權和不在受強權脅迫下的決擇權

3.1 社區規劃權-掌握生活主導權

人生活在一個地方,並不如一塊積木,任由當權者隨意迫往另一處生活。可以選擇生活的地方,可以擁有生活的主導權,是一個民主社會基本應有的權利。同時,社區的發展,亦直接影響著當地每個人的生活質素。比如說,大財團是否想抬高當區的樓價?大財團是否不理會公眾權益在當區興建屏風樓?公營部門又是否忽然宣布某地為重建區,然後把當區街坊趕走?街尾的公園是否適合孩子玩耍?社區裡的交通設施是否方便?這些都是與生活息息相關的事情,每個街坊都應有權直接參與決策。

3.2 在充份知情權下作抉擇的權利

在重建區裡,知情權對於某些社群來說是遙不可及的,如大量的官方文件,便叫許多老人家吃不消,即使上過大學的街坊,亦未必可以完全了解整套重建政策的內容。市建局使用公帑推行重建,應有責任向受影響人士詳細講解相關的政策和重建戶的權利。

3.3 在不受強權脅迫下作抉擇的權利

當一個地區宣布為重建區後,即使重建戶萬分不願意,市建局仍可引用《收回土地條例》強行收地,甚至控告原業主霸佔官地,把業主趕出去。在這不平等的威迫談判下,加上沉重的壓力,到底多少「願意」接受賠償而搬遷的街坊是真正「開心滿意」的搬走呢?

4b 受重建項目影響的住宅租戶必須獲得妥善的安置。

評論現況

市建局拒絕承認住宅租客身份

2004 年7 月9  日立法會通過修訂《業主及租客(綜合)條例》,大大削弱對租客的保障,業主只須給租客一個月通知,便可終止租務合約。同時,由於市建局由公佈項目至項目決定落實執行期間,必定超過一個月,引發部份業主企圖用各種方法增大其賠償,引發迫遷潮。近期重建區內租客給業主趕走的例子更屢見不鮮,不少租客更是在重目項目公布後,並已接受市建局的人口凍結調查後亦遭迫遷。然而,市建局卻坐視不理,拒絕承認其後被中斷合約、已登記的租客身份,剝奪他們的賠償及安置資格,違反《市區重建策略》第24 和25 條。

市建局未能提供妥善的安置
對於期望入住公屋的租客,區內卻未必有公屋提供,而被迫搬離原區,變相破壞了他們的社區網絡,與《市區重建策略》中「保存社區網絡」的理念相違背。

立法會當年討論《市區重建局條例》時,曾提及房協和房委會須預留百分之二十的公屋單位給重建區的租戶。過去幾年,部分重建區的租戶因未能通過資產審查,即使稍稍超過資產審查上限的個案,都不會獲發公屋。然而,因受重建影響而分發公屋單位予租戶,乃是因公務而取去私人權利後所發放的補償方式之一,不應與一般輪侯公屋人士相比,因此,市建局、房協和房委會應履行酌情權,給予有需要的重建租戶入住公屋。值得一提的還有,雖然現行政策容許重建社工隊為有特別需要的街坊向市建局建議恩恤徒置,可是一般前線員工都不會主動說明這項政策的存在,社工隊更不是重建區內每家每戶都進行探訪,不少深水埗和灣仔重建街坊便表示從未見過社工隊。據理解,深水埗區議會已就此政策向有關當局表達不滿。

重建區一帶住宅租金颷昇

某地區一旦公布為重建區,周邊樓盤或相繼封盤,租金也會颷昇,增加重建租戶在區內另覓單位。舊區租金廉宜,為許多低收入人士也能負擔,同時為地區提供了勞動力。若因重建而要搬得遠遠的,將來便會大大增加上班交通開支,增加生活成本。

條文完全忽略商舖租戶的處境
《市區重建策略》完全沒有提及對地舖租客和樓上商用單位租戶的安排。事實上,舊區內許多小本經營生意,為街坊提供廉價服務或商品,是區內社區經濟的網絡,地舖更經常成為天然的街坊聚會場所。他們的處境,不容忽視。

如住宅租戶一樣,當某地區公布為重建區後,附近一帶的地舖租金同樣大幅颷昇,所要面對的困難比住宅租戶還要大。部份的行業,需領取特定牌照或要按法例要求,又或有特定的營運空間需要,故只能在某些地方經營,例如是:

棺材舖和遊戲機舖是有地域限制的,不是隨便找到地方就可以搬。

五金和工程舖,往往需要樓底高的舖位,現已不多;同時又需要門口可以停車,否則根本無法經營。

車房、工程與印刷舖等只能在舊樓經營,因為新消防條例禁止工場類的街舖在新大廈舖位開業;同時又需要門口可以停車,否則根本無法經營。

已發展成行成市的的行業,若搬散,生意一定大跌,地區特色亦蕩然無存。

這些小本經營店舖,是店主一家的營生,或者是老人家的養老所在,若被迫結業,定會對其生活質素造成很大的破壞。

案例

住宅租戶
1)灣仔H15 利東街重建項目長年租客伍先生,八歲開始已在利東街生活,直至重建前足足五十年。

伍先生在區內熱心發展社區網絡,又與諸多街坊熟絡,多年來參與不少正規與非正規的社會事務。伍先生雖然只是租客,但對灣仔有很強的歸屬感,不願意搬離該區生活,不過現行重建機制卻未能協助這類租客留在原區生活。

2)灣仔H15 利東街重建項目另一個租戶,由於重建局的社工隊不願意協助申請恩恤弁?置,而被迫入住油塘區內的公屋。男戶主居於灣仔數十年,搬去油塘後,至今仍難以適應新生活。同時,孩子繼續在灣仔聖雅各小學讀書,為了節省交通費用和時間,媽媽每天送孩子上學後,只好留在聖雅各福群會數小時等接放學,每天生活奔波勞碌。

3)市建局近期公布的深水埗順寧道重建項目,多個租戶於人口凍結登記後被業主迫遷,儘使他們向市建局求助,市建局只表示由於該重建項目未獲發展局通過,因此不能介入業主與租戶之間的糾紛,亦不肯承認登記租戶的身份,市建局只肯發放搬遷補助給被迫遷租戶,令租戶不能獲重建租戶所享有之原區公屋安置的機會,此舉與條文理念相違背。

商用租戶

1)灣仔H15 項目利東街10號經營水晶首飾的樓梯檔主阿May  ,以前在街邊當小販,賣一點首飾。後來在利東街找到一個出租樓梯檔,鄰近船街的家。她看到利東街的印刷和喜帖業特色,也特意做出一些迎合新娘子的水晶首飾,成為專門店。日間,她的樓梯檔經常充當街坊的物件暫存點和路過歇腳點。她還有一個很重要的公共職務,就是那棟唐樓的看更,如有陌生人進出進入,她必然知道。阿 May    的樓梯檔沒有水電供應,全靠隔壁華龍美髮幫忙才能解決這些問題。重建公布後,她的檔口便理所當然地當了資訊發佈站,擔心的街坊不是跑到這裡來問消息,阿 May  亦會協助街坊把他們的意願轉達有關當局。由此可見,舊區內的人際網絡微妙的關係,以及洐生樓梯舖這種有趣的功能空間。阿May 至今仍未能在灣仔區找到負擔得起的檔舖,未能復業。

2)灣仔H15項目利東街另一個樓梯檔,是一間洋服店。廿年前,洋服師傅在利東街另一個位置的店舖較大,後來因生意出了問題,樓上的街坊知道他的困境後,便主動協助他,勸他嘗試搬往樓梯檔繼續營業,不用他繳付租金,但需要為整棟大廈的單位繳交樓梯間清潔費和電費。自然地,洋服師傅也當上了那棟大廈的看更。然而,重建項目公布後,市建局職員卻指師傅沒有任何租單, 就被斷定是不合法佔用人。經數年爭取,才還得一個檔主的身份。現時,師傅由於年事已高,亦難以在附近找到租金相若的店舖,故無法再開業。據我們所知,最少有一間印刷店和一間喜帖店因 H15利東街重建項目而結業。該印刷店店主由於年事已高,難以承受再開業的風險,亦難以在附近找到租金相若能負擔得起的店舖,故已結業。

而另一間喜帖店在被迫離開後搬到隔鄰廈門街,經營成本上漲加上生意大跌,已無奈結業。至於其他喜帖店租戶,已散落四周,有些只好結束門市,縮回工廠區。由於失去過往喜帖街成行成市的群聚效應,在2006 年一項調查中顯示,大部份店舖的生意跌五至九成。

建議
必須承認租戶身份
市建局必須承認已接受人口凍結調查的租戶的身份,該租戶將來一旦被業主迫遷,市建局也必須給予原有的金額賠償或原區公屋安置。

補償方式以不破壞在原區居住/營商的基本權利為準
在舊區中長年居住的租客,同樣有份建立社區網絡和社區經濟,他們在社會上的地位和基本人權,不應該低於擁有資產的業主。很多人以為重建租客對社區沒有歸屬感,或只想要賠償,因而忽略了想留在原區繼續生活和保存自己社區網絡的租客。此外,《市區重建策略》應列明對小本經營租戶的保障。

《市區重建策略》的第3 條指出不犧牲任何社群的權利,包含了不降低受影響人士的生活質素的意思,那麼,「妥善」在本條文的定義,應可指為:受重建影響租客可以獲得令他們滿意的新居安排,而小本經營業者亦不需遠離熟客和經濟網絡,不應破壞他們的生活質素或不令其生活成本在短期內暴升。

積極協助有需要租戶入住公屋
因重建而分發公屋單位予租戶,乃是因公務而取去私人權利後所發放的補償方式之一,不應與一般輪侯公屋人士相比較。因此,市建局、房協和房委會應履行酌情權,給予有需要的租戶入住公屋。社工有權為有特別需要的重建租戶向政府寫信,要求酌情處理容許入住公屋,但知道這政策的重建街坊並不多。

積極落實「樓換樓、舖換舖」

重建項目不一定要由地產商來興建,謀取暴利。市建局或房協可嘗試負責建築工程及單位發售的工作,並預留單位給想選擇樓換樓的重建街坊。即使重建項目由地產商投得,標書內容亦可指定地產商必須預留部分單位作「樓換樓、舖換舖」等安排。一些規模較大的重建項目,更可採取分期重建的方式,更有利推行「樓換樓,舖換舖」的補償方法。事實上,房協過去進行油麻地六街重建時(即現時駿發花園),已有相似的做法,甚至在駿發花園中興建一棟公屋以安置原有租客。二十多年前已有辦法做到的事情,沒理由現在會因「技術」上有困難而做不到。

若是商舖租戶的話,應以一個與原本租金相若的價錢作為起租點,以後再按通脹的百分比來加租,以不破壞原有生活質素作準則。這種做法對上述有特定空間需要或某些持牌行業來說也較可行。

4c 市區重建應使整體社會受惠。

評論現況

社會是由許多小社區所組成,每個小社區,又由許多人的網絡所形成;故每個地區的發展,都與整體社會息息相關,如可在舊區實踐可持續發展理念,整體社會自然會受惠。

利益嚴重向發展商傾斜

現時的重建項目,側重於經濟利益,嚴重向發展商傾斜,漠視小市民的基本權益。

未能達致整體社會受惠的情況

每個重建項目必須符合「公共用途」的要求,市建局才可行使《收回土地條例》的權力,強行統一重建區內的業權。過往經驗顯示,市建局跟發展商一樣,只會顧及重建項目的財務可行性,鮮有藉著重建的機遇履行社會責任,發展商亦只懂得把重建項目包裝成豪宅出售謀利,發展規模和設計與周圍環境極不協調,又引入大量車輛,造成交通擠塞。在現行重建模式中,重建區內外的人,包括業主、租客、商戶、社區空間使用者、周邊社群等,都難以受惠,只有一小撮人的受惠(尤其是地產商)並不能滿足「公共用途」的要求。

案例
請參考第3  、4a  、4b  、5a-l 條文的案例。

建議

重新檢視何謂「整體社會受惠」

「整體社會受惠」不應只看整體國民生產總值的上升,或只看發展商的利潤,更不該只是市建局收入的上升。「整體社會受惠」應指明為下列內容:

舊區雖然要發展和更新,也不能犧牲在當地生活的街坊的基本權益。重建應以受影響的人的基本權利為優先考慮,尊重基本人權是一個文明社會最根本的自我保障的基石。

根據聯合國於1986 年的《發展權利宣言》(Declaration on the Right to Development)  ,指出每個人在發展中應有的權利,就是人人有權參與、貢獻和享受經濟、社會、文化與政府的發展,而社會應當有責任提供這樣的生活環境。而「發展的權利」(right               to  development)  ,是指每個人可以有自主自決的權利,參與制訂政策,以及平等分享社會的財富等。

「經濟發展」的概念比「經濟增長」更為廣泛而長遠,「經濟發展」應包含一系列的社會目標,包括維護每個人選擇生活方式的自由,令社會體系在社會、經濟、文化各方面邁向更文明、更平
等。

具體措施的改進,請參考第3  、4a  、4b  、5a-l 條文的改善建議。

5b 市區重建的主要目標:設計更有效和環保的地區性交通及道路網絡。

評論現況

「有效」一詞是以誰的角度考慮?是以地產商還是以原有受影響的街坊?市建局就每個重建項目所提交的交通影響評估報告,從來未有證明其新設計之交通網絡如何更為「更有效」,亦犯上假設原
本的交通和道路網絡一定是不環保和無效的謬誤。

以灣仔利東街重建項目來說,市建局的規劃設計並沒有達致更有效和環保的交通及道路網絡的目標,反而把大量汽車引進舊區,增加噪音、加劇空氣污染,破壞舊區環境,對居民來說,並非「有 效」。

案例

市建局計劃在灣仔利東街重建項目地庫興建一個提供三百個車位的停車場,停車場出口設在毗鄰廈門街寶藝花園旁邊,同時還要打通廈門街與皇后大道東連接通車,把交通問題轉移至廈門街, 汔車的噪音、廢氣、道路安全對廈門街街坊定會構成影響。同時,打通廈門街與皇后大道東的梯級交接點,正是灣仔第一道海岸線的地標,將會連同該處的公共空間平台一同消失。

H15  關注組聯同義工在2008  年年初做了一項地區調查,發現廈門街的許多街坊對於利東街重建而帶來的道路工程亳不知情。廈門街街坊後來迅速成立關注組極力反對此項道路工程,反對廈門街成為重建利東街的外加犧牲品。

建議


舊區不應引入大量車輛,應多設計行人路,並鼓勵市民使公共交通工具,以免重建後增加街坊要面對的空氣、噪音污染等問題,生活質素不升反跌。重建項目的規劃方案亦必須配合周邊環境,不能讓周邊社區去接收過度的交通流量。

5j 市區重建的主要目標:為有特別需要的受影響人士(例如長者和弱能人士)提供特別設計的房屋。

評論現況
據 H15 關注組所知,部分有需要人士,如老人和傷殘人士,由於不懂得向重建社工隊求助,以致問題拖延而得不得解決。

此外,綜觀市建局成立至今,從未有向受影響街坊提供房屋。如要入住公屋,該租客必須完全符合公屋資產審查,鮮有酌情。再者,公屋單位亦不未必一定適合有特別需要的人士,以輪椅使用者為例,房委會必須要當事人出示註冊職業治療師的建議文件,才願意為其需要而改裝通道及屋內設計。

市建局近期公布會在深水埗一重建項目中提供老人居所,回應社會訴求。不過,將來這類單位的售價或租金是否為舊區街坊所能負擔的,仍有待分曉。

建議
重建社工隊應主動為有需要人士提供協助,而不應被動地等他們上門要求協助。

社會影響評估中應包括這一項調查,如有需要,應在社工隊中增添一小隊去處理有關問題。

特別需要的人士,不應該因為有特別的需要,而失去了留在原區生活的選擇,市建局應在規劃階段中有所注意,加入相關的設計和設施(如各種無障礙設施),方便這些受影響人士未來的生活。

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