1.2 重新審視舊區的價值

根據以上國際社會對可持續發展的觀點與角度,H15關注組認為應重新審視舊區的生活和文化,到底在社會公義、經濟發展之平衡、文化多元等不同方面有何貢獻,然後才可以重新想像將來的城市發展方向。

鄰里社會的重要性

在一個變化急速的商業社會之中,人與人之間變得越來越疏離和冷漠。消費社會中,人的生活只有物質享受,如此,整體社會的文化生活和精神健康的水平一定會下降。一個仍然有鄰里關係、保存著守望相助精神的社區生活,在當前這種商業社會之中,是一股暖流。

我們所談的社區網絡,未必代表住家家戶戶都感情深厚,而是一種空間和時間蘊釀而成的熟悉感和安全感,一旦拆散,便難以再生。這些社區網絡具體的體現,可舉數例,譬如樓梯檔或靠牆舖所扮演的社區看更的角色;樓上樓下互相協助購物、看顧小孩等的非正規經濟模式;社區成員有信心在發生事故時,不會無人知曉或無人理會的安全感;小商舖之間因地近之便而互相協助所造就的成本下降等等。這些都是要經歷大家長時間共同生活在某一個空間之內,才可以成就的一種社會資本,亦正是社會和諧的重要來源,放棄這種社會資本,對整體社會而言,其實是一個重大損失。

為中下至草根階層提供天然的社會安全網

社區經濟的發展,包括較低租金容許商舖以較低的價錢售賣貨品、社區網絡的非正規互助經濟等,其實都是無形的社區資產,讓中下至草根階層的住戶,能夠 維持較低的生活成本,實為天然的社會安全網,亦無須花費納稅人的金錢。同時,有許多小本經營的小商舖,若因重建要重購或重租地方營商,幾乎是不可能的,因 為重建會令地價颷升,亦打散其顧客網絡。

這些小商舖本來很可能養活全家,甚至少量員工,若店主要結業的話,員工失業不在話下,甚至店主自己也可能跌入勞動市場變成非技術勞工,變成低收入戶,這樣不是增加了社會問題嗎?

中小企發展和傳統手工藝之溫床

由於舊區的租金長期維持於一個穩定的低水平,讓許多小本經營業者可以在舊區起步發展事業,絕對有助於香港的經濟多元發展。

同時,由於科技的發展和消費社會的蓬勃,傳統的手工藝因而式微。但政府如懂得保護舊區和本土文化,包含在可持續發展的政策裡,舊區便會是傳統手工藝的天然溫床。舊區的存在有助文化多元化,以及市民選擇不同的生活方式,符合國際社會所談及的可持續發展的元素。

支援上層社會經濟活動曾協助H15 關注組製作「啞鈴方案」的建築師羅建中先生便指出,舊區對整體香港經濟是很有貢獻的,因為社區網絡其實也是經濟網絡。

他認為,世界上許多重要的城市都會有舊區,因為舊區經過長時間蘊釀,建立了千絲萬縷的經濟關係。羅氏的辦公室座落在灣仔告士打道,他說:「舊區提供了便宜的住宅和做小生意的可能,這些便是支援著整個市中心經濟,令到這個城市可以有效率地運作…其實,拆舊區對香港作為一個金融中心的經濟都有破壞性,比如我們寫字樓以前的女工就是住灣仔舊區的,如果你迫她搬走到好遠的地方,會令到她無法繼續在這裡工作,以一位中老年女士來說,可能會有就業問題,如此,其實對整體經濟也有影響…再舉一例,我們是做建築的,如果把舊區拆掉,我們便無法再可以快速和低價地去灣仔舊區的印刷公司印圖,因為如果一重建就全變成船街那種豪宅的話,小型印務公司一定挨不住貴租,於是我們也要跑到柴灣去印,這也是增加了我們的成本。」

單以上述幾個舊區在當今香港的存在價值而言,有遠見、有可持續發展的視野的政府,應該了解舊區這些優良潛質,設法加以發展和完善,而不是破壞。同時,就著上文所提及的國際社會對經濟發展的闡釋,我們應該理解到經濟發展是遠比經濟增長更為廣泛的概念。

2.3 「權利」與「利益」的分別

過去幾年,H15關注組常聽到政府官員或市建局職員,竟然把過去沒有在社區貢獻,只希望藉著重建項目而謀取利益的大財團,也歸類為重建項目中的「持分者」,與一直在舊區生活並受重建衝擊居民和商舖相提並論,喧賓奪主。這種混淆視聽、不誠實的行為不能繼續下去。

「權利」和「利益」應當有相當清楚的劃分,清楚不過。市建局賦予的權力非同少可,除獲政府注資100 億元作營運資金外,重建區範圍的地皮亦可免補地價,最厲害的當然是引用《收回土地條例》強行收地的大權,偌大的權力,應當承擔合符比例的社會責任,才能服眾。市建局過往便常因廉價收地,再以高價售予地產商來謀取利潤為詬病。

3. 落實草根民主:生活主導權、充份知情權和不在受強權脅迫下的決擇權

3.1 社區規劃權-掌握生活主導權

人生活在一個地方,並不如一塊積木,任由當權者隨意迫往另一處生活。可以選擇生活的地方,可以擁有生活的主導權,是一個民主社會基本應有的權利。同時,社區的發展,亦直接影響著當地每個人的生活質素。比如說,大財團是否想抬高當區的樓價?大財團是否不理會公眾權益在當區興建屏風樓?公營部門又是否忽然宣布某地為重建區,然後把當區街坊趕走?街尾的公園是否適合孩子玩耍?社區裡的交通設施是否方便?這些都是與生活息息相關的事情,每個街坊都應有權直接參與決策。

3.2 在充份知情權下作抉擇的權利

在重建區裡,知情權對於某些社群來說是遙不可及的,如大量的官方文件,便叫許多老人家吃不消,即使上過大學的街坊,亦未必可以完全了解整套重建政策的內容。市建局使用公帑推行重建,應有責任向受影響人士詳細講解相關的政策和重建戶的權利。

3.3 在不受強權脅迫下作抉擇的權利

當一個地區宣布為重建區後,即使重建戶萬分不願意,市建局仍可引用《收回土地條例》強行收地,甚至控告原業主霸佔官地,把業主趕出去。在這不平等的威迫談判下,加上沉重的壓力,到底多少「願意」接受賠償而搬遷的街坊是真正「開心滿意」的搬走呢?

4b 受重建項目影響的住宅租戶必須獲得妥善的安置。

評論現況

市建局拒絕承認住宅租客身份

2004 年7 月9  日立法會通過修訂《業主及租客(綜合)條例》,大大削弱對租客的保障,業主只須給租客一個月通知,便可終止租務合約。同時,由於市建局由公佈項目至項目決定落實執行期間,必定超過一個月,引發部份業主企圖用各種方法增大其賠償,引發迫遷潮。近期重建區內租客給業主趕走的例子更屢見不鮮,不少租客更是在重目項目公布後,並已接受市建局的人口凍結調查後亦遭迫遷。然而,市建局卻坐視不理,拒絕承認其後被中斷合約、已登記的租客身份,剝奪他們的賠償及安置資格,違反《市區重建策略》第24 和25 條。

市建局未能提供妥善的安置
對於期望入住公屋的租客,區內卻未必有公屋提供,而被迫搬離原區,變相破壞了他們的社區網絡,與《市區重建策略》中「保存社區網絡」的理念相違背。

立法會當年討論《市區重建局條例》時,曾提及房協和房委會須預留百分之二十的公屋單位給重建區的租戶。過去幾年,部分重建區的租戶因未能通過資產審查,即使稍稍超過資產審查上限的個案,都不會獲發公屋。然而,因受重建影響而分發公屋單位予租戶,乃是因公務而取去私人權利後所發放的補償方式之一,不應與一般輪侯公屋人士相比,因此,市建局、房協和房委會應履行酌情權,給予有需要的重建租戶入住公屋。值得一提的還有,雖然現行政策容許重建社工隊為有特別需要的街坊向市建局建議恩恤徒置,可是一般前線員工都不會主動說明這項政策的存在,社工隊更不是重建區內每家每戶都進行探訪,不少深水埗和灣仔重建街坊便表示從未見過社工隊。據理解,深水埗區議會已就此政策向有關當局表達不滿。

重建區一帶住宅租金颷昇

某地區一旦公布為重建區,周邊樓盤或相繼封盤,租金也會颷昇,增加重建租戶在區內另覓單位。舊區租金廉宜,為許多低收入人士也能負擔,同時為地區提供了勞動力。若因重建而要搬得遠遠的,將來便會大大增加上班交通開支,增加生活成本。

條文完全忽略商舖租戶的處境
《市區重建策略》完全沒有提及對地舖租客和樓上商用單位租戶的安排。事實上,舊區內許多小本經營生意,為街坊提供廉價服務或商品,是區內社區經濟的網絡,地舖更經常成為天然的街坊聚會場所。他們的處境,不容忽視。

如住宅租戶一樣,當某地區公布為重建區後,附近一帶的地舖租金同樣大幅颷昇,所要面對的困難比住宅租戶還要大。部份的行業,需領取特定牌照或要按法例要求,又或有特定的營運空間需要,故只能在某些地方經營,例如是:

棺材舖和遊戲機舖是有地域限制的,不是隨便找到地方就可以搬。

五金和工程舖,往往需要樓底高的舖位,現已不多;同時又需要門口可以停車,否則根本無法經營。

車房、工程與印刷舖等只能在舊樓經營,因為新消防條例禁止工場類的街舖在新大廈舖位開業;同時又需要門口可以停車,否則根本無法經營。

已發展成行成市的的行業,若搬散,生意一定大跌,地區特色亦蕩然無存。

這些小本經營店舖,是店主一家的營生,或者是老人家的養老所在,若被迫結業,定會對其生活質素造成很大的破壞。

案例

住宅租戶
1)灣仔H15 利東街重建項目長年租客伍先生,八歲開始已在利東街生活,直至重建前足足五十年。

伍先生在區內熱心發展社區網絡,又與諸多街坊熟絡,多年來參與不少正規與非正規的社會事務。伍先生雖然只是租客,但對灣仔有很強的歸屬感,不願意搬離該區生活,不過現行重建機制卻未能協助這類租客留在原區生活。

2)灣仔H15 利東街重建項目另一個租戶,由於重建局的社工隊不願意協助申請恩恤弁?置,而被迫入住油塘區內的公屋。男戶主居於灣仔數十年,搬去油塘後,至今仍難以適應新生活。同時,孩子繼續在灣仔聖雅各小學讀書,為了節省交通費用和時間,媽媽每天送孩子上學後,只好留在聖雅各福群會數小時等接放學,每天生活奔波勞碌。

3)市建局近期公布的深水埗順寧道重建項目,多個租戶於人口凍結登記後被業主迫遷,儘使他們向市建局求助,市建局只表示由於該重建項目未獲發展局通過,因此不能介入業主與租戶之間的糾紛,亦不肯承認登記租戶的身份,市建局只肯發放搬遷補助給被迫遷租戶,令租戶不能獲重建租戶所享有之原區公屋安置的機會,此舉與條文理念相違背。

商用租戶

1)灣仔H15 項目利東街10號經營水晶首飾的樓梯檔主阿May  ,以前在街邊當小販,賣一點首飾。後來在利東街找到一個出租樓梯檔,鄰近船街的家。她看到利東街的印刷和喜帖業特色,也特意做出一些迎合新娘子的水晶首飾,成為專門店。日間,她的樓梯檔經常充當街坊的物件暫存點和路過歇腳點。她還有一個很重要的公共職務,就是那棟唐樓的看更,如有陌生人進出進入,她必然知道。阿 May    的樓梯檔沒有水電供應,全靠隔壁華龍美髮幫忙才能解決這些問題。重建公布後,她的檔口便理所當然地當了資訊發佈站,擔心的街坊不是跑到這裡來問消息,阿 May  亦會協助街坊把他們的意願轉達有關當局。由此可見,舊區內的人際網絡微妙的關係,以及洐生樓梯舖這種有趣的功能空間。阿May 至今仍未能在灣仔區找到負擔得起的檔舖,未能復業。

2)灣仔H15項目利東街另一個樓梯檔,是一間洋服店。廿年前,洋服師傅在利東街另一個位置的店舖較大,後來因生意出了問題,樓上的街坊知道他的困境後,便主動協助他,勸他嘗試搬往樓梯檔繼續營業,不用他繳付租金,但需要為整棟大廈的單位繳交樓梯間清潔費和電費。自然地,洋服師傅也當上了那棟大廈的看更。然而,重建項目公布後,市建局職員卻指師傅沒有任何租單, 就被斷定是不合法佔用人。經數年爭取,才還得一個檔主的身份。現時,師傅由於年事已高,亦難以在附近找到租金相若的店舖,故無法再開業。據我們所知,最少有一間印刷店和一間喜帖店因 H15利東街重建項目而結業。該印刷店店主由於年事已高,難以承受再開業的風險,亦難以在附近找到租金相若能負擔得起的店舖,故已結業。

而另一間喜帖店在被迫離開後搬到隔鄰廈門街,經營成本上漲加上生意大跌,已無奈結業。至於其他喜帖店租戶,已散落四周,有些只好結束門市,縮回工廠區。由於失去過往喜帖街成行成市的群聚效應,在2006 年一項調查中顯示,大部份店舖的生意跌五至九成。

建議
必須承認租戶身份
市建局必須承認已接受人口凍結調查的租戶的身份,該租戶將來一旦被業主迫遷,市建局也必須給予原有的金額賠償或原區公屋安置。

補償方式以不破壞在原區居住/營商的基本權利為準
在舊區中長年居住的租客,同樣有份建立社區網絡和社區經濟,他們在社會上的地位和基本人權,不應該低於擁有資產的業主。很多人以為重建租客對社區沒有歸屬感,或只想要賠償,因而忽略了想留在原區繼續生活和保存自己社區網絡的租客。此外,《市區重建策略》應列明對小本經營租戶的保障。

《市區重建策略》的第3 條指出不犧牲任何社群的權利,包含了不降低受影響人士的生活質素的意思,那麼,「妥善」在本條文的定義,應可指為:受重建影響租客可以獲得令他們滿意的新居安排,而小本經營業者亦不需遠離熟客和經濟網絡,不應破壞他們的生活質素或不令其生活成本在短期內暴升。

積極協助有需要租戶入住公屋
因重建而分發公屋單位予租戶,乃是因公務而取去私人權利後所發放的補償方式之一,不應與一般輪侯公屋人士相比較。因此,市建局、房協和房委會應履行酌情權,給予有需要的租戶入住公屋。社工有權為有特別需要的重建租戶向政府寫信,要求酌情處理容許入住公屋,但知道這政策的重建街坊並不多。

積極落實「樓換樓、舖換舖」

重建項目不一定要由地產商來興建,謀取暴利。市建局或房協可嘗試負責建築工程及單位發售的工作,並預留單位給想選擇樓換樓的重建街坊。即使重建項目由地產商投得,標書內容亦可指定地產商必須預留部分單位作「樓換樓、舖換舖」等安排。一些規模較大的重建項目,更可採取分期重建的方式,更有利推行「樓換樓,舖換舖」的補償方法。事實上,房協過去進行油麻地六街重建時(即現時駿發花園),已有相似的做法,甚至在駿發花園中興建一棟公屋以安置原有租客。二十多年前已有辦法做到的事情,沒理由現在會因「技術」上有困難而做不到。

若是商舖租戶的話,應以一個與原本租金相若的價錢作為起租點,以後再按通脹的百分比來加租,以不破壞原有生活質素作準則。這種做法對上述有特定空間需要或某些持牌行業來說也較可行。