4a 為進行重建項目而物業被收購或收回的業主必須獲得公平合理的補償。

評論現況

現時市建局對受影響業主只提供金額賠償,沒有其他選擇。政府是否應認真回應社會對「樓換樓、舖換舖」、「業主參與重建」等訴求?

另重建地皮的價值遠超過賠償單位以同區七年樓齡作準則的金額,是否屬於合理的補償?現時住宅單位業主賠償方式為:樓殼價+自置居所津貼=同區同面積七年樓齡單位樓價。為什麼要作如此分類,強調舊樓不值錢,刻意避開地皮的價值?

又,市建局一刀切地大幅扣減非自住或出租業主的賠償金額,是否合理?

單一補償方式

現行市建局的補償方案,只有金錢補償一種,完全忽略了原區「樓換樓,舖換舖」這最能節省資源的補償方式。

此外,市建局的估價過公程是黑箱作業,不公開亦不解釋,縱使街坊找其他測量師估價,市建局不接受的話亦欠缺解釋,令所謂合理補償,全無公信力。再者,基於以下原因,市建局給予的補償金額往往不足夠令受影響業主購買「同區同等面積七年樓齡」的單位:

a)  現時市建局按單位實用面積作賠償,但街坊去買樓則按建築面積計算。

b)  一旦地區公布為重建區,周邊樓盤紛紛封盤,在同區找單位的困難大增。

c)  一旦地區公布為重建區,周邊樓盤即使不封盤,樓價亦會颷昇,令街坊很難找到合適的單位。

不合理扣減補償金額

此外,市建局又會對某類業主扣減賠償金額,或胡亂判斷街坊身份,如「非業主自住」、「非唯一居所」等身份,減省賠償金額。值得關注的是,這些扣減方式無須通過立法會的監察;此外,市建局又會要求街坊在接受補償金額後必須簽署保密協議書,不能向外透露賠償金額,造成資訊不流通,外界不能判斷補償是否公平。

舊區裡,聯合業權的情況十分普遍(大多為家庭成員共有),市建局卻隨意將整體賠償金分成幾份,若然有業權家庭成員在外國,就被市建局指該單位屬「部份空置」、或「部份非唯一居所」、或「非業主自住」等而扣減補償。

此外,不少在舊區內紥根的同鄉會、商會、工會等亦以聯合業權形式持有,均是市建局現行政策無法妥善處理的。這一類的互助組織,常會照顧老弱孤寡的居住需要,容許他們長年居於此地,但這些住戶既非業主亦非租戶,不被市建局視為受影響的人。

舖戶遇到的問題

舖戶搬遷的問題,比住戶更嚴重和複雜,部份的行業,需要特定的牌照及按法例要求,又或有特定的營運空間需要,故只能在某些地方經營,例如:棺材舖和遊戲機舖是有地域限制的,不是隨便找到地方就可以搬。

五金和工程舖,往往需要樓底高的舖位,現已不多;同時又需要門口可以停車,否則根本無法經營。

車房、工程與印刷舖等只能在舊樓經營,因為新消防條例禁止工場類的街舖在新大廈舖位開業;同時又需要門口可以停車,否則根本無法經營。

已發展成行成市的的行業,若搬散,生意一定大跌,地區特色亦蕩然無存。

這些小本經營店舖,是店主一家的營生,或者是老人家的養老所在,若被迫結業,定會對其生活質素造成很大的破壞。

案例

一般情況

現時住宅單位業主賠償方式為:樓殼價+自置居所津貼=同區同面積七年樓齡單位樓價以灣仔船街重建項目為例,受重建影響的單位實用面積約500平方呎,市建局評估一個同區同面積七年樓齡的單位總金值200 萬元。市建局於是向業主提出受影響單位樓殼價估價60 萬元,另給予自置居所津貼140 萬元,加起來便是200 萬元,可買一個同區同面積七年樓齡單位樓價。

無理扣減賠償的住戶業主個案

「非業主自住」業主

灣仔太原街重建項目展開前,有一婆婆認為自己年老,遂將物業轉名予兒子(即重建項目展開時的業主),而這位兒子則在外地工作。項目公布後,一日,市建局人員來該單位調查時,便指其母親不是業主,又指該單位非業主自住,更向其母親說如果她都不在,就會當作空置單位再行扣減賠償金額。母親懼怕起來,連需要入醫院治病也不敢,折磨了半年,業主母親過世。當業主回來處理問題時,卻受到市建局人員不斷滋擾,嚇得精神衰弱。有一次,

市建局幾個工作人員到來,部分工作人員在客廳纏著業主說話,另一些工作人員竟直接走進房間內搜尋業主的物品,幸好被社工上門探訪時揭發,經傳媒報道後,市建局這才快快認真處理補償問題。

亦有其他案例,業主與父母或兄弟同住,市建局一入屋就登記為「非業主自住」;又或者,業主買一層樓供父母頤養天年,就被判斷為「非業主自住」而扣減一大半賠償。

「非唯一居所」業主


灣仔有一個老街坊,由於兒子在非重建區內有物業,即使該街坊不是與兒子同住,仍被市建局斷定為「非唯一居所」業主,因而大扣賠償金額。我們亦知道深水埗K20-23項目內一個老業主,由於家境清貧,物件不多,竟被房協人員指他的西裝放不入他的衣櫃,而斷定他是「非唯一居所」業主,幾經當區街坊關注組力爭,才為他取回應有的補償。

被市建局指為「釘王」業主

曾有深水埗街坊,本來打算轉名將單位送給女兒,但在手續辦妥前,該單位被列入重建區範圍,業主不知就裡繼續自己的計劃,於是市建局當新業主是「釘王」,只賠樓殼價。

家庭式居住與營商合一的單位

針對這些居住與營商合一的單位,市建局通常第一次提收購價時都會視作商業單位來計算賠償金額(因商業單位賠償金額一般較低),受影響業主往往用許多方法來證明自己的居住身份。曾有灣仔重建街坊,只因兒子做工程的工具放置於母親家中,市建局人員看後,便把單位判斷為「商業單位」。

因賠償不足而無法在原區居住,導致生活質素下降

灣仔利東街重建項目中,有街坊搬到鴨脷洲,對上班上學造成很大困擾,亦減少了家庭團聚的時間。有些街坊則搬了同區30-40 年樓齡的樓宇,居住情況不比舊有單位佳。

此外,利東街項目內有數個建築業工會,其中有工會所擁有的單位多年來為單身工人提供住宿,當中不乏年紀老邁的老工人。據同樓的業主轉述,市建局在處理該單位時,未有為原居於此的住客逐一安排安置,工人們大多在焦奈或不知就裡的情況下遷離單位。

因賠償不足或無法搬遷而導致小本經營商戶結業

灣仔利東街重建項目中,許多喜帖店都被迫搬走,原本前舖後廠、同行不同手藝群聚一起,這種低成本高效率之原有經營模式全部消失。我們知道至少兩間店舖已結業,部分則搬到其他大廈的樓上舖繼續經營,又或結束門市縮回工廠區內,勉力維持地舖經營者,許多都大吐苦水,謂生意大跌五至九成。

建議

檢討估價機制

市建局應公開界定「原區」的定義和範圍,因為估價與樣本抽取有直接的關係。 檢討及多元化補償方式提供同區「樓換樓、舖換舖」作為補償方式的選擇之一。事實上,市建局或房協不應只把重建項目公開投標,讓地產商來謀利。有關部門應可以全權負責發展,包括建築工程和售樓工作,並預留單位給選擇樓換樓的街坊。受影響業主已放棄了物業高空發展權,同樣情況下私人發展商都能夠提供同面積樓換樓的方案(如西環寶翠園),仍能圖利,市建局為何做不到呢?

重建範圍地盤面積較大的項目,則應分期重建,可落實「樓換樓、舖換舖」的賠償方式,正如房協當年重建油麻地六街時(即駿發花園現址),亦有相似的做法,二十多年前已經做到的事情,沒理由到現在反說技術上有困難。

對住宅業主的賠償方式不再以「樓殼價+特惠津貼」作為基本概念,而應以業主是否可以在同區重置相同實用面積的七年樓齡樓宇為標準。

對舖戶業主的賠償方式不再以「舖殼價+特惠津貼」作為基本概念,而應以業主是否可以在同區重置營生業務,而生活質素不下降為標準。

如有聯合業權者,應按其複雜的情況,予以補償或安置。 提供業權參與發展作為補償方式的選擇之一。

刪除所有不合理的扣減規則,如「非唯一居所」、「非業主自住」等身份。

廢除保密協議,增加賠償之公平、公開性。

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4b 受重建項目影響的住宅租戶必須獲得妥善的安置。

評論現況

市建局拒絕承認住宅租客身份

2004 年7 月9  日立法會通過修訂《業主及租客(綜合)條例》,大大削弱對租客的保障,業主只須給租客一個月通知,便可終止租務合約。同時,由於市建局由公佈項目至項目決定落實執行期間,必定超過一個月,引發部份業主企圖用各種方法增大其賠償,引發迫遷潮。近期重建區內租客給業主趕走的例子更屢見不鮮,不少租客更是在重目項目公布後,並已接受市建局的人口凍結調查後亦遭迫遷。然而,市建局卻坐視不理,拒絕承認其後被中斷合約、已登記的租客身份,剝奪他們的賠償及安置資格,違反《市區重建策略》第24 和25 條。

市建局未能提供妥善的安置
對於期望入住公屋的租客,區內卻未必有公屋提供,而被迫搬離原區,變相破壞了他們的社區網絡,與《市區重建策略》中「保存社區網絡」的理念相違背。

立法會當年討論《市區重建局條例》時,曾提及房協和房委會須預留百分之二十的公屋單位給重建區的租戶。過去幾年,部分重建區的租戶因未能通過資產審查,即使稍稍超過資產審查上限的個案,都不會獲發公屋。然而,因受重建影響而分發公屋單位予租戶,乃是因公務而取去私人權利後所發放的補償方式之一,不應與一般輪侯公屋人士相比,因此,市建局、房協和房委會應履行酌情權,給予有需要的重建租戶入住公屋。值得一提的還有,雖然現行政策容許重建社工隊為有特別需要的街坊向市建局建議恩恤徒置,可是一般前線員工都不會主動說明這項政策的存在,社工隊更不是重建區內每家每戶都進行探訪,不少深水埗和灣仔重建街坊便表示從未見過社工隊。據理解,深水埗區議會已就此政策向有關當局表達不滿。

重建區一帶住宅租金颷昇

某地區一旦公布為重建區,周邊樓盤或相繼封盤,租金也會颷昇,增加重建租戶在區內另覓單位。舊區租金廉宜,為許多低收入人士也能負擔,同時為地區提供了勞動力。若因重建而要搬得遠遠的,將來便會大大增加上班交通開支,增加生活成本。

條文完全忽略商舖租戶的處境
《市區重建策略》完全沒有提及對地舖租客和樓上商用單位租戶的安排。事實上,舊區內許多小本經營生意,為街坊提供廉價服務或商品,是區內社區經濟的網絡,地舖更經常成為天然的街坊聚會場所。他們的處境,不容忽視。

如住宅租戶一樣,當某地區公布為重建區後,附近一帶的地舖租金同樣大幅颷昇,所要面對的困難比住宅租戶還要大。部份的行業,需領取特定牌照或要按法例要求,又或有特定的營運空間需要,故只能在某些地方經營,例如是:

棺材舖和遊戲機舖是有地域限制的,不是隨便找到地方就可以搬。

五金和工程舖,往往需要樓底高的舖位,現已不多;同時又需要門口可以停車,否則根本無法經營。

車房、工程與印刷舖等只能在舊樓經營,因為新消防條例禁止工場類的街舖在新大廈舖位開業;同時又需要門口可以停車,否則根本無法經營。

已發展成行成市的的行業,若搬散,生意一定大跌,地區特色亦蕩然無存。

這些小本經營店舖,是店主一家的營生,或者是老人家的養老所在,若被迫結業,定會對其生活質素造成很大的破壞。

案例

住宅租戶
1)灣仔H15 利東街重建項目長年租客伍先生,八歲開始已在利東街生活,直至重建前足足五十年。

伍先生在區內熱心發展社區網絡,又與諸多街坊熟絡,多年來參與不少正規與非正規的社會事務。伍先生雖然只是租客,但對灣仔有很強的歸屬感,不願意搬離該區生活,不過現行重建機制卻未能協助這類租客留在原區生活。

2)灣仔H15 利東街重建項目另一個租戶,由於重建局的社工隊不願意協助申請恩恤弁?置,而被迫入住油塘區內的公屋。男戶主居於灣仔數十年,搬去油塘後,至今仍難以適應新生活。同時,孩子繼續在灣仔聖雅各小學讀書,為了節省交通費用和時間,媽媽每天送孩子上學後,只好留在聖雅各福群會數小時等接放學,每天生活奔波勞碌。

3)市建局近期公布的深水埗順寧道重建項目,多個租戶於人口凍結登記後被業主迫遷,儘使他們向市建局求助,市建局只表示由於該重建項目未獲發展局通過,因此不能介入業主與租戶之間的糾紛,亦不肯承認登記租戶的身份,市建局只肯發放搬遷補助給被迫遷租戶,令租戶不能獲重建租戶所享有之原區公屋安置的機會,此舉與條文理念相違背。

商用租戶

1)灣仔H15 項目利東街10號經營水晶首飾的樓梯檔主阿May  ,以前在街邊當小販,賣一點首飾。後來在利東街找到一個出租樓梯檔,鄰近船街的家。她看到利東街的印刷和喜帖業特色,也特意做出一些迎合新娘子的水晶首飾,成為專門店。日間,她的樓梯檔經常充當街坊的物件暫存點和路過歇腳點。她還有一個很重要的公共職務,就是那棟唐樓的看更,如有陌生人進出進入,她必然知道。阿 May    的樓梯檔沒有水電供應,全靠隔壁華龍美髮幫忙才能解決這些問題。重建公布後,她的檔口便理所當然地當了資訊發佈站,擔心的街坊不是跑到這裡來問消息,阿 May  亦會協助街坊把他們的意願轉達有關當局。由此可見,舊區內的人際網絡微妙的關係,以及洐生樓梯舖這種有趣的功能空間。阿May 至今仍未能在灣仔區找到負擔得起的檔舖,未能復業。

2)灣仔H15項目利東街另一個樓梯檔,是一間洋服店。廿年前,洋服師傅在利東街另一個位置的店舖較大,後來因生意出了問題,樓上的街坊知道他的困境後,便主動協助他,勸他嘗試搬往樓梯檔繼續營業,不用他繳付租金,但需要為整棟大廈的單位繳交樓梯間清潔費和電費。自然地,洋服師傅也當上了那棟大廈的看更。然而,重建項目公布後,市建局職員卻指師傅沒有任何租單, 就被斷定是不合法佔用人。經數年爭取,才還得一個檔主的身份。現時,師傅由於年事已高,亦難以在附近找到租金相若的店舖,故無法再開業。據我們所知,最少有一間印刷店和一間喜帖店因 H15利東街重建項目而結業。該印刷店店主由於年事已高,難以承受再開業的風險,亦難以在附近找到租金相若能負擔得起的店舖,故已結業。

而另一間喜帖店在被迫離開後搬到隔鄰廈門街,經營成本上漲加上生意大跌,已無奈結業。至於其他喜帖店租戶,已散落四周,有些只好結束門市,縮回工廠區。由於失去過往喜帖街成行成市的群聚效應,在2006 年一項調查中顯示,大部份店舖的生意跌五至九成。

建議
必須承認租戶身份
市建局必須承認已接受人口凍結調查的租戶的身份,該租戶將來一旦被業主迫遷,市建局也必須給予原有的金額賠償或原區公屋安置。

補償方式以不破壞在原區居住/營商的基本權利為準
在舊區中長年居住的租客,同樣有份建立社區網絡和社區經濟,他們在社會上的地位和基本人權,不應該低於擁有資產的業主。很多人以為重建租客對社區沒有歸屬感,或只想要賠償,因而忽略了想留在原區繼續生活和保存自己社區網絡的租客。此外,《市區重建策略》應列明對小本經營租戶的保障。

《市區重建策略》的第3 條指出不犧牲任何社群的權利,包含了不降低受影響人士的生活質素的意思,那麼,「妥善」在本條文的定義,應可指為:受重建影響租客可以獲得令他們滿意的新居安排,而小本經營業者亦不需遠離熟客和經濟網絡,不應破壞他們的生活質素或不令其生活成本在短期內暴升。

積極協助有需要租戶入住公屋
因重建而分發公屋單位予租戶,乃是因公務而取去私人權利後所發放的補償方式之一,不應與一般輪侯公屋人士相比較。因此,市建局、房協和房委會應履行酌情權,給予有需要的租戶入住公屋。社工有權為有特別需要的重建租戶向政府寫信,要求酌情處理容許入住公屋,但知道這政策的重建街坊並不多。

積極落實「樓換樓、舖換舖」

重建項目不一定要由地產商來興建,謀取暴利。市建局或房協可嘗試負責建築工程及單位發售的工作,並預留單位給想選擇樓換樓的重建街坊。即使重建項目由地產商投得,標書內容亦可指定地產商必須預留部分單位作「樓換樓、舖換舖」等安排。一些規模較大的重建項目,更可採取分期重建的方式,更有利推行「樓換樓,舖換舖」的補償方法。事實上,房協過去進行油麻地六街重建時(即現時駿發花園),已有相似的做法,甚至在駿發花園中興建一棟公屋以安置原有租客。二十多年前已有辦法做到的事情,沒理由現在會因「技術」上有困難而做不到。

若是商舖租戶的話,應以一個與原本租金相若的價錢作為起租點,以後再按通脹的百分比來加租,以不破壞原有生活質素作準則。這種做法對上述有特定空間需要或某些持牌行業來說也較可行。