《市區重建局條例》和《市區重建策略》

2000年7 月,立法會通過《市區重建局條例》,翌年成立了市建局。市建局是一個公營機構(即不是政府部門),日常營運需自負盈虧。它的工作主要包括4Rs  ,即「重建發展(Redevelopment )、 樓宇復修(Rehabilitation )、文物保育(pReservation )及舊區活化(Revitalisation )」。政府在市建局成立首五年合共注資 100  億元,而市建局的重建項目亦可免補地價,粗略估計,涉及公帑數百億元(20 年內225 個項目)。

政府賦予市建局一系列的責任與權力,市建局的實務工作必須遵照《市區重建策略》的原則和指引來執行。

根據《市區重建局條例》,規定局長(即現今發展局局長)在《市區重建策略》定案前,須進行公眾諮詢。不過,首份《市區重建策略》的公眾諮詢,竟然在短短約兩個月內完成,於2001 年11 月定案,影響著未來20 年225 個重建項目。

政府還賦予市建局很大的權力,如《市區重建局條例》第20條(2)及(3)段指出,局長(即現今發展局局長)在修改或修訂該策略前,如認為該等修改或修訂的性質是「屬輕微、技術性或微不足道的,則無需諮詢公眾。」還有,「局長如認為披露某項資料並不符合公眾利益,則無需披露該項資料」。

13a至13f 在這225 個項目中,土發公司尚未完成的25 個項目應獲得優先處理,因為這些項目範圍內的居民已等候重建多時。市建局在決定個別重建項目的優先次序時,應考慮下列因素:

(a) 建議重建項目範圍是否殘破失修,急須重建;
(b) 有關樓宇是否缺乏基本設施,或是否有火警的潛在危險;
(c) 在建議重建項目範圍內,居民的居住情況是否令人滿意;
(d) 能否透過重新規劃和重整建議項目範圍,使區內環境得到改善;
(e) 重建工作能否改善建議重建項目範圍內的土地運用;以及
(f) 建議重建項目範圍內的樓宇是否可以復修。

評論現況


假若這六個因素都存在的話,便應該解決和處理,唯未能合理成為開啟一個重建項目的理由,因為:

這些問題,不一定要採取連根拔起、推倒重來的重建方式才可處理,或會有其他更環保、節省資源又不勞民傷財的方式更新,詳見本意見第4  、5  、6  、9 及10 條。

由於市建局開放透明低、且沒有問責性,其權力在無監察的情況下,受影響人士難以掌握和分析自身所面對的情況,表達意見的機制形同虛設。

建議

關於開放、透明與問責的問題,請參考上文第4d  、9 及10 條。

32 在政府憲報公布建議項目後,市建局會隨即進行凍結人口調查,而大部分詳細社會影響評估所需的數據,亦可在進行凍結人口調查的過程中一併收集。當市建局根據《市區重建局條例》第24條提交發展項目時,應同時向規劃地政局局長提交詳細的社會影響評估報告。而當市建局根據《市區重建局條例》第25條向城市規劃委員會呈交發展計劃的圖則時,亦應同時提交詳細的社會影響報告。市建局並應把報告內容公開,供公眾參閱。

評論現況
現況、改善建議和案例,請參考第28 及29 條。

市建局應考慮把社會影響評估報告上載互聯網,讓公眾易於索閱,並把告示張貼於受影響區域(即包括周邊社區)當眼處,如做掛欄杆的橫額,指明網址及索取文件的地點,以及反對的期限等資料。

重建項目公布後至反對期限期間,在日間、晚上及週末,在社區的公共空間(如球場、公園),舉行諮詢會,公佈調查結果和解答重建街坊的疑問。

33 市建局應在9個重建目標區內,分別設立一隊市區重建社區服務隊,以便為受市建局重建項目影響的居民,提供協助和意見。市區重建社區服務隊應獨立運作。在各重建目標區的首項重建項目展開前,該區應儘可能先設立一隊服務隊。

評論現況
個別不敢透露姓名的社工,均指出市建局和房協,蓄意以各種方式干涉他們協助街坊的工作,並曾過份地要求社工透露街坊的私隱。據H15關注組了解,許多重建社工隊的社工,只是協助市建局遊說街坊賣掉物業和搬遷,並沒有真正從街坊的權益角度思考。此外,一些市建社工隊的地區服務處,設在市區重建局的辦公室內,令社工的工作受到監察,更令街坊無法信任社工,暢所欲言。

重建社工隊受聘於市建局,立場上己存利益衝突之嫌,不能說服其工作屬「獨立運作」,便街坊未能相信自己的私隱真的受到社工保護,社工亦因而未能盡現職能。

案例

灣仔利東街項目

灣仔利東街重建項目中的一個租戶,便因重建社工隊不願協助,被迫搬進位於油塘的公屋居住。

同時,孩子繼續在灣仔聖雅各小學讀書,為了節省交通費用和時間,媽媽每天送孩子上學後,只好留在聖雅各福群會浪費數小時等接放學,每天生活奔波勞碌。

該名街坊曾轉向灣仔其他社福機構求助,該社福機構的社工認為他們留在灣仔生活的理據充份, 但礙於不便插手其他社工隊的本份工作,只好著街坊向重建社工隊清楚講述自己的情況,該社福機構的社工後來竟然因此遭到市建局向其上司施壓,這種行為,實在要不得。

旺角上海街重建項目

旺角上海街重建項目中,租客眾多,而部分業主更嘗試在人口凍結調查後迫走租客。根據市建局網頁和《市區重建策略》第24 及25 條,人口凍結調查當日如已登記之租客,理應獲得公屋安置。

然而有租客指出,社工隊不單不協助街坊,更一直推說如果業主迫遷,租客就不會有任何賠償或安置。其實,社工是有權為街坊寫信要求房署提供恩恤安置,街坊向社工提出這要求時,重建局的社工竟說沒有這回事,與事實不符。

深水埗區重建項目

深水埗醫局街重建項目中,地舖街坊指出,重建社工隊表示不會協助受重建影響的地舖業主或租戶。深水埗另一個重建項目中,有天台戶的街坊指出,重建社工隊曾走訪多戶天台屋,告訴許多老人家他們不會獲得安置,並勸告他們簽一張同意不需安置、只要現金的文件。然而,根據市建局網頁,就知道,卻明文清楚寫了天台屋居民是有機會獲配公屋的。

建議
改善挑選重建社工隊機制
建議重建社工隊的費用由市建局支付,以招標方式讓各社工機構投標,但由另一獨立機構進行遴選。該遴選機構,亦應設立投訴機制,讓街坊可以投訴未盡忠職守的社工。目前最具公允的遴選機構,應該為社工聯合總會。

確保重建社工隊獨立運作和職責
建議在《市區重建局條例》中列明,市建局無權向社工隊過問街坊個案進度和要求,以維持社工隊真正的獨立性。重建社工隊的辦公室應與市建局或房協辦公室分開。

重建社工隊的合約,應包括在土收後一年內,公開一份重建街坊追縱調查,以監察市建局的工作成效。

重建社工隊應清楚自己的工作範疇,並不是協助市建局遊說街坊賣掉物業和搬遷,而是從街坊權益和公義的角度,考慮如何協助街坊。